"Sie haben die Herausforderung, dass der Kapitalmarkt so ist wie er ist und dass mehr Wohnungen aus der sozialen Bindung fallen, wie sie neu hinzukommen."

Die nordrhein-westfälische Bauministerin Ina Scharrenbach von der CDU kommt direkt auf den Punkt, wenn es um die Probleme des sozialen Wohnungsbaus geht: "Wir verlangen eigentlich auf 20 Jahre eine Mietpreisbindung und damit deckeln wir ja Rendite-Erwartungen oder Zinserwartungen der Eigentümer."

Das Ziel: Bezahlbarer Wohnraum für Menschen, die auf dem freien Immobilienmarkt kaum eine Chance hätten. Ja, es sei herausfordernd, hier eine Lösung zu finden, denn insbesondere in den Großstädten sind die Wohnungsmärkte angespannt, die Mieten hoch.

Unmöglich sei es aber nicht, sagt Scharrenbach. Sie setzt auf neues Bauland zum Beispiel an günstig gelegenen Bahn-Haltestellen, auf Entbürokratisierung und viel Geld. 1,1 Milliarden Euro stellt das Land jährlich zur Verfügung, damit neuer Wohnraum entsteht oder alter modernisiert wird:

"Wir haben für das Jahr 2019 einen Abruf gehabt von 938 Millionen. Das ist ja ein riesiger Wert, also eine Programmauslastung von 85 Prozent. Da kommt fast kein Land ran in den öffentlichen Wohnraumförderprogrammen.", freut sich die Bauministerin zu Beginn dieses Jahres.

Doch wirklich in Schwung kommt NRW beim Bauen nicht: Auch 2019 wurden in NRW weniger öffentlich geförderte Wohnungen fertig gestellt als im Jahr davor, und laut einer WDR-Umfrage riefen rund ein Drittel der Kommunen im Land kaum Fördermittel ab. Einige Kommunen, wie Leverkusen, sogar gar keine.

Gut 163.000 Menschen leben in der Stadt am Rhein, die bekannt ist für den Bayer-Konzern und seinen Fußballverein und – günstig gelegen zwischen Köln und Düsseldorf – auch bei Pendlern beliebt ist. Doch insbesondere für Geringverdiener oder Rentner wird es zunehmend schwer, hier etwas Bezahlbares zu finden.

"Mein Mann ist verstorben, und da wollte ich jetzt eine kleinere Wohnung", erzählt diese 81-jährige Rentnerin im Stadtteil Hitdorf. Als um die Ecke neu gebaut wurde, hat sie sich mit Hilfe ihrer Kinder auf die Warteliste setzen lassen – und hier, im neu entstandenen Hitdorfer Karree, eine sogenannte preisgebundene Sozialwohnung bekommen: "Mit Dusche und Badewanne und Fußbodenheizung".

61 Wohnungen sind hier entstanden, davon 28 preisgebundene. Gebaut hat das Neubaugebiet die städtische Wohnungsgesellschaft WGL.

Ihr Chef, Wolfgang Mues, sitzt in seinem Büro mit Blick auf den Leverkusener Hauptbahnhof und erklärt, warum auch sein Unternehmen im vergangenen Jahr keine neue Förderung für Mietwohnungen beantragt hat:

"Die Förderbescheide sind 2018 bestellt und bewilligt worden, und wir haben dann im Jahr 2019 insgesamt 120 öffentlich geförderte Wohnungen auf den Markt bringen können. Und wir haben insgesamt über 300 Wohnungen dort gebaut, und deshalb haben wir uns auf die Bauphase konzentriert."

Neue Förderanträge würden jetzt in der zweiten Jahreshälfte 2020 gestellt. Dass allerdings aus ganz Leverkusen 2019 kein einziger Förderantrag ans Land rausging, wundert ihn: "Es gibt genügend Fördermittel und es gibt auch sogenannte Tilgungszuschüsse bei den Darlehen, die sie bekommen. Das ist im Grunde genommen geschenktes Geld, wenn man das etwas deutlicher sagt."

Mues erklärt aber auch, dass es gerade für freie Bauträger trotz allem häufig eher unattraktiv sei, preisgebundenen Wohnraum zu bauen. Die Renditen seien niedriger als auf dem freien Wohnungsmarkt. Und die Zuschüsse vom Land würden die hohen Baukosten und teuren Grundstücke meist nicht aufwiegen:

"Hinzu kommt, dass sie auch eine sehr hohe Bauqualität liefern müssen, wenn sie öffentlich gefördert bauen. Also das Bauen kostet auch richtig Geld. Sie müssen immer barrierefrei bauen. Das heißt, egal wie viele Geschosse sie errichten, müssen Sie immer einen Aufzug, selbst bei einem zweigeschossigen Gebäude, bauen."

Das mit Abstand größte Problem sei aber die Verfügbarkeit von neuen Baugrundstücken: "Diese Flächen gibt es nicht in Leverkusen, und es ist auch nicht absehbar, dass dafür in den nächsten Jahren Bebauungspläne aufgestellt werden."

Diese Herausforderung gebe es in fast allen größeren Städten des Landes, sagt der Chef des Verbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in NRW, Bauunternehmer Martin Dornieden:

"Wir haben das Problem, dass Grundstücksentwicklungen, also das Baurecht zu schaffen, um auf einer Fläche überhaupt bauen zu dürfen, wahnsinnig lange dauert. Und diese Verzögerung, die führt dann eben auch dazu, dass im Moment viel zu wenig Flächen vorhanden sind."

Ohne neue Flächen keine neuen Wohnungen – und auch keine Förderanträge. Das führt dazu, dass in städtischen Regionen weiterhin mehr Nachfrage als Angebot herrscht – was den Preis steigen lässt. Für Bauunternehmer Dornieden wäre trotzdem schon viel gewonnen, wenn die nötigen Verfahren bis zur Baugenehmigung schneller liefen:

"Man kann davon ausgehen, dass man im Schnitt für ein Bebauungsplanverfahren vier bis fünf Jahre braucht. Und dann brauchen Sie in der Regel gerade in den größeren Städten nochmal ein dreiviertel Jahr bis ein Jahr, bis sie die Baugenehmigung in der Hand halten."

Die Prozesse beschleunigen können allerdings nur die Kommunen und deren Planungsbehörden, denn die sind zuständig. Das Land hat darauf nur indirekt Einfluss.

Immerhin: Um wenigstens ein bisschen Tempo reinzubringen, will NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach den Behörden nun mit der Einführung der digitalen Bauakte helfen. Dadurch sollen Anträge künftig schneller bearbeitet werden können. Denn: In einigen Kommunen sind 2019 auch deshalb keine Förderanträge ans Land rausgegangen, weil schlicht und einfach das Personal fehlte, um sie zu bearbeiten.