Bundestagswahl 2025
Wohnungspolitik: Wie Mieten bezahlbar machen?

Man braucht eine neue Wohnung – an vielen Orten Deutschlands bedeutet das ein massives Problem: Denn vielerorts gibt es nicht ausreichend Wohnraum oder Mieten sind für viele unbezahlbar. Das hat zahlreiche Auswirkungen, gegen die die Parteien zur Bundestagswahl Vorschläge vorlegen. Wir zeigen, welche das sind und wie sie bewertet werden.

Bundesweit fehlen nach Ansicht von Fachleuten rund 550.000 Wohnungen. In Ballungszentren und Universitätsstädten finden selbst Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen teils nur noch mit Problemen eine passende Wohnung. Besonders schwierig ist die Situation für Geringverdienende, die auf Sozialwohnungen angewiesen sind. Auch Alleinerziehende, Studierende und Menschen mit ausländisch klingenden Namen haben oft Probleme, eine Wohnung zu finden.

Gestiegene Zinsen sowie steigende Kosten für Baustoffe, Arbeit und Energie haben den Neubau in den vergangenen Jahren ausgebremst. Zwar sind die Kosten für Baumaterial zuletzt deutlich zurückgegangen und auch die Zinsen sinken wieder – dennoch werde sich „der Mangel, der sich aufgebaut hat, weiter verstärken – mit entsprechenden Preis- und Mietentwicklungen,“ warnte Ralph Henger, Immobilienfachmann des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW), bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens der sogenannten „Immobilienweisen“ am 11. Februar 2025 in Berlin.

Zu den von der Ampel-Koalition aufgelegten Bau-Förderprogramme erklärt der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther: Sie seien nützlich, aber zu kompliziert und zu schwierig zu überblicken. „Manche Investoren sind mit den Förderprogrammen definitiv überfordert, vor allem Privatinvestoren, die in den sozialen Wohnungsbau investieren wollen.”

Glücklich schätzen können sich all diejenigen, die einen alten Mietvertrag haben und nicht umziehen müssen. Alte und somit günstige Mietverträge sind inzwischen so attraktiv, dass viele Mieter gar nicht mehr umziehen wollen, selbst wenn ihre Wohnung etwa durch den Auszug der Kinder inzwischen viel zu groß ist.

Die staatliche Mietpreisbremse hat vielen Mietern geholfen, läuft aber bundesweit im Laufe des Jahres 2025 aus.

Bei den Parteien herrscht breiter Konsens darüber, dass mehr getan werden muss, um den Mangel an Wohnungen zu bekämpfen. Die Lösungsvorschläge unterscheiden sich allerdings deutlich: SPD, Grüne, Die Linke und das BSW fordern in ihren Wahlprogrammen, Mieterhöhungen zu begrenzen. CDU/CSU, AfD und FDP haben vor allem einen stärkeren Wohnungsbau im Blick. Weitgehend einig sind sich die Parteien in ihrer Forderung, Bauen unkomplizierter, einfacher und schneller zu machen. Das könnte mittel- bis langfristig zumindest dafür sorgen, dass der Preisanstieg etwas gebremst wird.

Werden SPD oder die Grünen an einer neuen Bundesregierung beteiligt, werden sie sich für eine Verlängerung der Mietpreisbremse stark machen. Angesichts einer eher vagen Haltung der CDU/CSU zum Thema ist das nicht ausgeschlossen. Eine deutliche Verschärfung der Mietenregulierung erscheint allerdings unwahrscheinlich.

Auf eine Zahl an neu fertigzustellenden Wohnungen hat sich keine Partei in ihren Wahlprogrammen festgelegt, „weil man da wahrscheinlich aus der Vergangenheit gelernt hat“, sagt Roman Heidrich von der Immobilien-Beratungsfirma JLL. Er verweist auf die von der Ampel-Regierung versprochenen 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr – an so einer Zahl werde man dann auch gemessen. Dabei habe eine solche Zahl zuletzt keine Regierung erreicht „und das gilt wahrscheinlich auch für die nächste Bundesregierung,“ so Heidrich. Deswegen sei es „eher unwahrscheinlich“, dass die neue Regierung wieder eine solche Zielmarke ausgebe.

Die Sozialdemokraten kümmern sich traditionell um die Interessen der Mieterinnen und Mieter. Entsprechend fordert die SPD, die auslaufende Mietpreisbremse zu verlängern und auch auf neuere Wohnungen - Immobilien, die bis 2019 bezogen wurden - auszuweiten. Die Möglichkeit des in Großstädten beliebten Kurzzeitvermietens von möblierten Wohnungen will die SPD gesetzlich einschränken. Eigenbedarfskündigungen will die Partei schwieriger machen, das vollständige Weitergeben der Grundsteuer an die Mieter soll nicht mehr möglich sein. Beide Maßnahmen würden Vermieter belasten.

Um den Immobilien-Neubau voranzutreiben, setzt die SPD auf die Gründung einer neuen staatlichen Wohnungsgesellschaft und den Ausbau des Systems der Wohngenossenschaften. Baubürokratie soll abgebaut werden. In Ihrem Wahlprogramm verspricht die Partei außerdem, WG-Zimmer für Studierende und Azubis auf möglichst 400 Euro monatlich zu begrenzen. Das Deutsche Studierendenwerk bezweifelt, dass ein solches Vorhaben praktikabel und gerecht wäre.

„Wir müssen bauen, bauen, bauen,” so fasste der Kanzlerkandidat der Unionsparteien Friedrich Merz seine wohnungs- und baupolitischen Pläne in einem „tagesschau24“-Interview zusammen. Um dieses Ziel zu erreichen, wollen CDU und CSU mehr Bauland ausweisen und Baubürokratie abbauen. Die Union will künftig auch wieder Neubauten staatlich fördern, die nicht die allerstrengsten Energiesparstandards erfüllen. Um mehr Menschen den Kauf einer eigenen Immobilie zu ermöglichen, wollen die Unionsparteien die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie verschmelzen. Das soll Gering- und Normalverdienern dabei helfen, Eigenkapital aufzubauen.

CDU und CSU bekennen sich in ihrem Programm ausdrücklich dazu, dass Deutschland ein Mieterland sei. Vor allem in Ballungszentren seien hohe Mieten ein Problem, deswegen stehe man für einen „angemessenen Mieterschutz”, wozu auch Regeln zur Miethöhe gehörten. Zur Zukunft der Mietpreisbremse äußern sich CDU und CSU nicht konkret. Das könnte in möglichen Koalitionsgesprächen mit SPD oder Grünen noch eine Rolle spielen: Zumindest eine befristete Verlängerung der umstrittenen Mietpreisbremse erscheint auch mit CDU und CSU nicht ausgeschlossen.

Bezahlbares Wohnen gehöre zu den „entscheidenden sozialen Fragen unserer Zeit”, heißt es im Grünen-Wahlprogramm. Rechte von Mieterinnen und Mietern sollen gestärkt werden, so sollen Kündigungen wegen Mietschulden oder Eigenbedarfs gesetzlich erschwert werden. Die kontrovers diskutierte Mietpreisbremse wollen die Grünen verlängern.

Der soziale Wohnungsbau soll stärker als bisher gefördert werden. Um den Kauf von Wohnungen und leerstehenden Häusern zu fördern, sollen Käufer bei Notarkosten und Maklergebühren entlastet werden. Die Partei will die Neugründung von Wohnungs-Genossenschaften mit verbilligten Krediten fördern. Wichtig sind für Bündnis 90/Die Grünen die Aspekte Nachhaltigkeit und Klimaschutz: So soll es einfacher werden, leerstehende Büros in Wohnungen umzuwandeln, Bestandsgebäude aufzustocken und Dachgeschosse auszubauen.

Aus dem FDP-Programm wird deutlich: Die Partei versteht sich als Fürsprecherin der Eigentümer. Die Mietpreisbremse wollen die Freien Demokraten ausdrücklich nicht verlängern. Anstatt den sozialen Wohnungsbau zu fördern, hält es die FDP für sinnvoll, Betroffene durch Wohngeld zu unterstützen.

Damit mehr gebaut wird, will die FDP Kosten senken und Investitionen in Immobilien finanziell attraktiver machen. Genehmigungsverfahren sollen vereinfacht und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsbau ausgeweitet werden.

Auch die AfD setzt beim Thema Wohnen auf Eigentum. Um Neubauten zu fördern und günstiger zu machen, will die Partei beispielsweise Baubürokratie abbauen.

Käufer, die eine Immobilie selbst nutzen, sollen laut dem Wahlprogramm der Partei künftig keine Grunderwerbsteuer mehr zahlen. Für ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der EU hingegen soll es nach Ansicht der AfD teurer werden, in Deutschland Immobilien zu kaufen – indem die Grunderwerbsteuer in diesem Fall auf 20 Prozent erhöht wird. Zuständig sind für diese Steuer allerdings die Bundesländer, insofern könnte der Bund beide Vorhaben gar nicht ohne die Landesregierungen umsetzen.

Eine Verlängerung der Mietpreisbremse sowie den Mietendeckel lehnt die AfD ab. Grundsätzlich betrachtet die AfD vor allem die Einwanderung und den Klimaschutz als kostentreibende Faktoren im Bereich Wohnen.

Wohnen gehört zu den wichtigsten Wahlkampf-Themen der Linken. Die Partei setzt dabei noch stärker als SPD und Grüne auf staatliche Regulierung. Die Mietpreisbremse soll nach Ansicht der Linken nicht nur verlängert, sondern deutlich verschärft werden. Außerdem sollen die Mieten bundesweit für sechs Jahre eingefroren werden.

Große Wohnungsbaukonzerne will die Linkspartei laut ihrem Wahlprogramm verstaatlichen. Um den sozialen Wohnungsbau mit 20 Milliarden Euro jährlich zu fördern, will die Partei die Schuldenbremse lockern. Leerstehende Immobilien sollen mit einer sogenannten Leerstandsabgabe belegt werden. Notfalls soll der Staat leerstehende Wohnungen und Häuser auch beschlagnahmen dürfen.

Auch für das Bündnis Sahra Wagenknecht spielt Wohnen eine wichtige Rolle im Wahlkampf. Das BSW will vor allem den kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbau stärken. Anstatt das Wohngeld zu erhöhen, soll der Staat in den Neubau von günstigen Mietwohnungen investieren.

Neue Sozialwohnungen sollen nach Ansicht des BSW dauerhaft Sozialwohnungen bleiben. Kosten für Sanierungen sollen vollständig vom Vermieter übernommen werden. Die Mieten will das BSW bundesweit deckeln. Große Immobilienkonzerne sollen stärker reguliert werden.