Maxie Oevermann, Sozialarbeiterin, 26 Jahre alt, sucht zusammen mit ihrem Freund eine Wohnung in Berlin: "Ich sage mal drei Zimmer, 70 bis 80 Quadratmeter, so in die Richtung suchen wir ja. Kaltmiete wäre ich maximal bereit vielleicht 1000 Euro zu zahlen. So, das ist aber schon die Höchstgrenze."

Seit einem halben Jahr sichten Maxie und ihr Freund Immobilienportale im Internet, lassen sich auf E-Mail-Verteiler von Verwaltungen und Vermittlern setzen – ohne Erfolg.

"Also ich sage mal vielleicht in zehn Prozent der Fälle kommt überhaupt eine Rückmeldung, die dann oft aber heißt: Sie sind der was-weiß-ich-wievielte Bewerber, vielleicht der 500. Und wir können Ihnen das leider nicht anbieten. Sie sind schon zu viel."

Die Ursache dieses Zustands ist das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" – kurz: der Mietendeckel. Er gilt in der Hauptstadt seit dem 23. Februar. Seither sind die Mieten von anderthalb Millionen Wohnungen in Berlin eingefroren.

"Ich habe mich bei so E-Mail-Verteilern dann auch angemeldet, die einem dann was schicken, wenn ein neues Angebot da ist. Aber meistens kriegt man diese Mail schon so spät, auf jeden Fall zu spät, meistens, wenn ich da dann draufklicke, dann ist das Angebot schon wieder deaktiviert."

Innerhalb eines Jahres sank das Angebot an Mietwohnungen in Berlin um 41 Prozent – so das Ergebnis einer Analyse des Immobilienportals "Immoscout24". Zugleich stieg die Nachfrage um 172 Prozent. Viele Wohnungseigentümer sind aktuell verunsichert und lassen ihre Wohnungen lieber leer stehen. Sie warten ab, ob der Mietendeckel vielleicht doch noch gekippt wird. Oder sie ziehen es vor, ihre Wohnung zu verkaufen. Denn geringere Mieteinnahmen bedeuten weniger Profit als sie sich ursprünglich versprochen haben. So stieg zwar das Angebot an Eigentumswohnungen, die zum Verkauf angeboten werden, um ein Drittel, die Nachfrage aber ging zurück.

Das Mietendeckel-Gesetz erlaubt auch dann keine Erhöhung der Miete, wenn neue Mieter einziehen. Deshalb schreiben die Vermieter in die meisten neu abgeschlossenen Mietverträge zwei Mieten: Eine "Deckelmiete" – sie beträgt im Schnitt 7,05 Euro pro Quadratmeter – und eine sogenannte "Schattenmiete". Sie liegt im Durchschnitt mehr als sechs Euro höher – und wird verlangt, falls der Mietendeckel noch scheitert. Das hemmt laut Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, zurzeit noch die Wiedervermietung von Wohnraum:

"Entgegengenommen werden kann im Moment nur die mietendeckelkonforme Miete, die natürlich viel niedriger ist. Aber es werden eben Zusicherungen für höhere Mieten gleichzeitig verlangt, in dem Hoffen aus der Sicht der Eigentümer, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird und damit auch die höheren Mietforderungen sich durchsetzen können."

Wild sieht im Mietendeckel, einem Projekt der rot-rot-grünen Landesregierung, den erfolgreichen Versuch, den rasanten Anstieg der Mieten in den vergangenen 15 Jahren zu stoppen. Dagegen fürchtet Kai Warnecke, der Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund, um die Einnahmen seiner Klientel. Viele Handwerker und Selbständige besäßen eine oder zwei Wohnungen – und die Mieteinnahmen seien für viele von ihnen der Ersatz für eine Rentenversicherung.

"Wenn das nicht mehr möglich ist – und genau das ist das, was der Mietendeckel verhindert – dann führt es automatisch dazu, dass diese privaten Eigentümer überlegen, ob es nicht besser ist, die Wohnung loszuwerden. Und das erleben wir gerade."

Analog zu Berlin bietet die Mietenpolitik auch in Bayern regelmäßig Anlass für kontroverse Diskussionen. Bei vielen Münchner Mietern zum Beispiel dürfte der Berliner Mietendeckel gut ankommen. Denn: Nirgends in Deutschland wohnt man so teuer wie in München.

"Wir waren alle, die sich mit dem Thema beschäftigen, einhellig der Überzeugung, dass es einer Verschnaufpause für die Mieterinnen und Mieter bedarf…" Beatrix Zurek ist Vorsitzende des Münchner Mietervereins. "…Und nachdem die Regularien, die der Bund sich ausgedacht hat, aus unserer Sicht für Bayern in den 162 Gemeinden nicht weit genug gegangen sind, haben wir uns entschlossen, eben dieses Volksbegehren zu starten."

In diesen 162 Gemeinden ist der Mietmarkt angespannt – sie alle befinden sich zum großen Teil im Münchner Einzugsgebiet. Zurek und ihre Mitstreiter wollten daher mit der Initiative "6 Jahre Mietenstopp", die auch von der Landeshauptstadt unterstützt wird, einen bayerischen Mietendeckel einführen. Theoretisch können in Bayern auch Bürger und Bürgerinnen mit genügend Unterschriften zum Volksentscheid über Gesetze aufrufen.

Doch das von der konservativen CSU geführte Innenministerium sagte Nein. "Es geht hier nicht darum zu beurteilen, ob dieses Anliegen, das mit dem Volksbegehren verfolgt wird, politisch unterstützenswert ist oder nicht", sagt Volkhard Spilarewicz, Ministerialdirigent im bayerischen Innenministerium.

"Sondern unsere Aufgabe ist es in diesem Verfahren zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung des Volksbegehrens gegeben sind. Und dabei kommt es hier darauf an, ob eine Landesgesetzgebungs-kompetenz bejaht werden kann."

Die Staatsregierung will ihr Nein also rein rechtlich begründen. Mit der Frage, ob das Land überhaupt eigenmächtig einen Mietenstopp erlassen darf – oder nicht. "Aus unserer Sicht nicht, weil es sich erstens um einen Gegenstand des bürgerlichen Rechts handelt, der zweitens im BGB, in den dortigen Mietpreisvorschriften, eine aus unserer Sicht abschließende Regelung gefunden hat."

Der Ministerialdirigent traf sich im Sommer mit der Initiative "6 Jahre Mietenstopp" vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof. Deren Rechts-Berater, Franz Mayer, Professor für Öffentliches Recht an der Universität Bielefeld, hält den Verweis auf die Bundeskompetenz für scheinheilig – bei einem sonst eher auf Unabhängigkeit bedachten Freistaat.

Er sei erstaunt, "wie sich ein Land wie Bayern, das ansonsten doch die Fahne des Föderalismus sehr weit und sehr hoch trägt, sich in diesem Kontext der Mietpreisregulierung, des Mietpreisverwaltungsrechts förmlich selbst verzwergt."

Diese Argumentation verfing nicht. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof entschied am 16. Juli mit sechs zu drei Stimmen: Mietpreisregulierung sei Bundessache. Daraufhin erhoben Mayer und die Mietpreisinitiative Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe. "Es ist ja offen, ob die Landeskompetenz besteht, es ist streitig. Und das Bundesverfassungsgericht selber hat in einer Eilentscheidung letztes Jahr gesagt: Man muss diese Kompetenzfrage als offen ansehen..."

Die Forderung nach einem bayerischen Mietendeckel liegt nun also in Karlsruhe, ebenso wie die Klagen gegen den Berliner Mietendeckel.

In Berlin warten vor allem die Vermieter und ihre Verbände sehnsüchtig auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das im Frühjahr erwartet wird. Dem Gericht liegen mehrere Verfassungsbeschwerden vor. Zudem haben Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP ein Normenkontrollverfahren in Karlsruhe in Gang gesetzt.

Der CDU-Abgeordnete Jan-Marco Luczak koordiniert die Initiative. "Insgesamt waren das 204 Abgeordnete aus der Unionsfraktion, die sich daran beteiligt haben. Gemeinsam mit den Kollegen von der FDP sind wir am Ende 284 Abgeordnete. Das ist deutlich mehr als das notwendige Viertel."

Ein Normenkontrollverfahren hatten ursprünglich auch die Oppositionsparteien im Berliner Abgeordnetenhaus vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof angestrengt. Im Oktober setzte das Gericht das Verfahren aber aus – mit Verweis auf die in Karlsruhe bevorstehende Entscheidung. Dort wird es nicht allein um die Frage der mietenpolitischen Kompetenz des Landes Berlin gehen, sagt der CDU-Bundestagsabgeordnete Luczak.

"Ich bin sehr sicher, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel am Ende kassieren wird. Es gibt eine Fülle von verfassungsrechtlichen Fragestellungen. Da geht es natürlich darum, ob die Eigentumsfreiheit hier tangiert ist, ob die Berufsfreiheit tangiert ist, auch ob ein Gleichheitsverstoß mit dem Mietendeckel zusammenhängt."

Während in Karlsruhe also noch juristisch diskutiert wird, hofft Tilman Schaich darauf, dass sich seine Mietsituation verbessert. Das Münchner Mietshaus, in dem er lebt, ist ein Beispiel dafür, mit welchen Methoden Investoren die Preise nach oben treiben. Das Treppenhaus ist seit Jahren im Baustellenzustand, er führt in eine der zahlreichen leerstehenden Wohnungen.

"Und hier kommt man rauf und da sieht man schon, in was für einem Zustand die Wohnungen sind. Überall hängen Kabel raus. Die Mauern sind offen – ja. Also die Wohnungen hier drin sind in dem Zustand jetzt seit… unverändert seit August 2018."

Neben Tilman Schaich gibt es sieben weitere Mietparteien, die noch in dem Haus leben – von einst 32. Andere bekamen Abfindungen, damit sie freiwillig ausziehen und Platz machen für Sanierungsarbeiten. Doch die Verbliebenen gründeten eine Mietergemeinschaft und widersetzten sich den Baumaßnahmen. Denn Modernisierung bedeutet höhere Mieten.

Auch Schaich bekam eine Ankündigung vom Vermieter, "wonach meine Wohnung zum Beispiel nach der Umsetzung der Renovierungsarbeiten, soll die mehr als das Doppelte kosten, also über 1500 Euro. Und da war natürlich dann eine riesen Unsicherheit bei uns."

Klagen der Mietergemeinschaft beim Denkmalschutzamt haben vorerst für einen Baustopp gesorgt. Zuvor hatten die neuen Vermieter schon die volle Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren ausgeschöpft. Der alleinstehende Produktdesigner Tilman Schaich ist gerade arbeitslos. Er macht sich Sorgen um seine Zukunft – und die der Nachbarn. Wer auszieht, muss sich neue Wohnungen suchen – in Lagen nahe der Innenstadt zahlt man zwischen 18 und 23 Euro pro Quadratmeter.

Beatrix Zurek vom Münchner Mieterverein: "Wenn Sie sich überlegen, Sie zahlen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung, wenn Sie zwei Kinder haben – oder drei – und das ist jetzt vielleicht gar nicht mal so üppig – dann können Sie zum Teil zwischen eineinhalb Tausend bis 2000 Euro im Monat bezahlen. So viel verdienen manche noch nicht einmal netto."

Das Problem Mieten hat in München längst die Mittelschicht erreicht. Viele von ihnen hätten ein Anrecht auf eine Sozialwohnung. Theoretisch. Auf jährlich 3.500 freiwerdende Sozialwohnungen kommen laut Sozialreferat in München aktuell 11.000 berechtigte Haushalte – also Menschen, die gerade in unwürdigen Wohnbedingungen hausen, oder bei Freunden zur Untermiete leben.

Zurzeit dürften Münchner Mieter wie Tilman Schaich voller Neid nach Berlin blicken: In der Hauptstadt wird am 23. November eine radikale Regelung des Mietendeckelgesetzes wirksam. Viele Mieten, die in bestehenden Verträgen festgelegt sind, werden abgesenkt. Wer zum Beispiel in einem Altbau in guter Lage wohnt, etwa in einem Gründerzeitbau am Kurfürsten-damm mit Zentralheizung und Bad, muss höchstens 8,48 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete bezahlen. Eine solche Wohnung dürfte also bei einer Größe von 150 Quadratmetern höchstens 1.272 Euro Kaltmiete kosten.

Der Vermieter ist per Gesetz verpflichtet, dem Mieter diese neue abgesenkte Miete mitzuteilen, wie Reiner Wild vom Berliner Mieterverein hervorhebt.

"Das ist eine besondere Situation, zumal wir die anderen Absenkungsmöglichkeiten, die wir in der Vergangenheit hatten, ja in der Regel nicht sozusagen als ‚Muss’ gewesen sind, sondern das oblag letztendlich immer den Mietern sich durchzusetzen, und dann kam es zu der Senkung. Das sind aber immer Einzelfälle gewesen. Und jetzt kommt der Staat und sagt: Ihr habt die Miete abzusenken."

Der Mieter muss also nicht vor Gericht gehen, um seine neue niedrigere Miete durchzusetzen. Er wendet sich im Konfliktfall einfach an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Die erlässt einen Bescheid über die zulässige Miete. Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund findet die Absenkungspflicht für Vermieter empörend. "Die Linkspartei möchte den Wohnungsmarkt destabilisieren und die Revolution ausrufen."

Und der CDU-Abgeordnete Luczak sieht durch die Pflicht zur Absenkung die freie Marktwirtschaft in Gefahr. "Das ist einer der wesentlichen Kritikpunkte, die ich habe, am Mietendeckel. Er setzt eben nicht mehr auf den Ordnungsrahmen der sozialen Marktwirtschaft, sondern dort werden Mieten wirklich staatlich festgesetzt und dann am Ende auch behördlich kontrolliert und überwacht."

365.000 Berliner können ihre Mieten jetzt aufgrund des Mietendeckelgesetzes absenken. Wenn Vermieter sich nicht daranhalten, drohen ihnen Strafen bis zu 500.000 Euro. Unter den Mietern profitieren die Reichen am meisten. Der Mieter einer 270-Quadratmeter-Villa in Grunewald zahlt künftig statt 5.000 Euro nur noch 2.500 Euro Kaltmiete.

"Der Mietendeckel ist tatsächlich schreiend sozial ungerecht, weil am meisten werden davon die profitieren, die in Top-Citylagen in der Kudamm-Nähe, in topsanierten Altbauwohnungen momentan zur Miete wohnen. Da werden nur noch zehn Euro maximal möglich sein, aber die Menschen in Marzahn, wo es wirklich viele Menschen gibt, die wirtschaftlich nicht gut aufgestellt sind, dort wird der Mietendeckel fast keine Auswirkung haben."

Und was hilft den Betroffenen weiter, sollte ein Mietendeckel vor Gericht scheitern? Es gibt eine ganze Reihe von Regelungen im deutschen Mietrecht. Wie etwa die Mietpreisbremse. Die soll verhindern, dass bei einer Neuvermietung die Miete mehr als zehn Prozent über der des Vormieters liegt. Doch der Erfolg hält sich in Grenzen, weiß Dorothee Schiwy, die Sozialreferentin der Stadt München.

"Ja, die Mietpreisbremse ist aus unserer Sicht ein völlig zahnloser Tiger. Das liegt alleine schon daran, dass sie ja für solche Wohnungen nicht gilt, die ab dem 1.10.2014 überhaupt vermietet werden."

Ein weiteres Problem: Die Mieter müssen gegen ihre Vermieter klagen. Doch in einer Stadt wie München sind Menschen meist froh, überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Stress mit den Vermietern vermeiden die meisten da lieber. Und so kann auch Beatrix Zurek vom Mieterverein nicht von vielen Klagen gegen Vermieter berichten.

"Es sind wirklich welche, die kann man, glaube ich, aber an einer Hand abzählen. Die müssten sich meiner Meinung nach im zweistelligen Bereich bewegen."

Seit Anfang vergangenen Jahres gibt es einen bundesweiten Deckel, der verhindert, dass Mieten nach einer Modernisierung um mehr als das Doppelte teurer werden. Doch für Städte wie München reicht das nicht. Weil seit zehn Jahren rund 25.000 Einwohner jährlich neu hinzukommen, muss zugleich viel gebaut werden. Die Stadt oder Baugenossenschaften kommen bei dem Ziel, günstige Wohnungen zu schaffen, allerdings an Grenzen. Denn die Preise für Grundstücke sind enorm gestiegen. Seit die Stadt München auf einem Acker im Westen den neuen Stadtteil Freiham entwickelt, ist dort der Bodenpreis um sage und schreibe 39.000 Prozent gestiegen. Noch einmal Beatrix Zurek:

"Wenn man sich das dann anschaut, dann sieht man, dass solche Entwicklungen eigentlich nicht ungebremst stattfinden können, denn neben den Baukosten, die in der Regel jetzt gar nicht mal so viel in den letzten Jahren gestiegen sind, ist eigentlich der Boden, der ein unvermehrbares und unteilbares Gut ist, ein wesentlicher Faktor, der an der Teuerung von Objekten schuld ist."

Wer also Boden besitzt und einfach nur wartet, gewinnt auf Kosten der Allgemeinheit. Und dieses Problem anzugehen – das betrachtete ein ehemaliger Münchner Oberbürgermeister als sein Lebenswerk: der Sozialdemokrat Hans-Jochen Vogel, in diesem Jahr verstorben.

"Es ist eine tiefe Ungerechtigkeit, dass, wenn in das Privateigentum an Grund und Boden eingegriffen wird vom Staat – dass dann Entschädigung gezahlt werden muss. Wenn aber leistungslos Bodenpreisgewinne entstehen ohne eigene Leistung des Eigentümers, dann bleibt ihm dieser leistungslose Gewinn." Das sagte Hans-Jochen Vogel im vergangenen Jahr. Eine Spekulationssteuer oder ein Planungswertausgleich wäre unter ihm als Bundesbauminister in den 1970er-Jahren beinahe Gesetz geworden. Es war die CSU, die das Vorhaben aus parteitaktischen Gründen verhinderte. Inzwischen wird das Thema im Bundestag immerhin wieder diskutiert.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen stellt sich die Frage, ob der Berliner Mietendeckel ein Modell für ganz Deutschland ist: Kann er überhitzte Mietmärkte beruhigen und schafft er Gerechtigkeit für Mieter und Vermieter? Für endgültige Antworten ist es zu früh. Ob der Mietendeckel wirklich bereits Investoren und Spekulanten aus Deutschland und aller Welt vom Berliner Markt vertrieben hat, ist umstritten.

Reiner Wild vom Berliner Mieterverein ist davon überzeugt: "Das werten wir als einen Effekt des Mietendeckels, weil ja natürlich die wirtschaftlichen Erwartungen, die Renditeerwartungen zumindest, wenn er denn verfassungsgemäß ist, für die nächsten fünf Jahre eingeschränkt ist."

Die gegenteilige These vertritt Kai Warnecke, der Präsident des Vermieterverbandes Haus und Grund: "Der private Einzeleigentümer, der sogar – vom Deutschen Mieterbund gelobt – als guter Vermieter gilt, der beliebteste Vermieter ist, der wird aus dem Markt verdrängt. Diejenigen, über die immer gemeckert wird – Fondsgesellschaften, nicht erreichbare Vermieter aus nichteuropäischen Staaten, die kommen in den Markt herein, und deswegen werden wir relativ schnell eine massive Verschlechterung der Wohnsituation auch für die Mieter feststellen."

Immobilien in der deutschen Hauptstadt bleiben offenbar weiterhin ein attraktives Investment. Der schwedische Konzern Heimstaden Bostad will in Berlin 3.900 Wohnungen kaufen – trotz des Mietendeckels.