Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland ist im vergangenen Jahr weiter gesunken. Das geht aus Angaben des Bundesinnenministeriums hervor, die dem Deutschlandfunk vorliegen. Demnach gab es im Jahr 2020 bundesweit rund 26.000 Sozialwohnungen weniger als 2019. Insgesamt gibt es derzeit rund eine 1,13 Millionen Sozialwohnungen.

"Wir haben ein Problem im sozialen Wohnungsbau, uns fehlen preisgünstige Wohnungen", sagte Daniel Föst, der wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion im Dlf. Der Bund will im Zeitraum 2018 bis 2021 mindestens fünf Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau investieren. Das System des sozialen Wohnungsbau sei allerdings zu langsam, zu ineffizient und zu teuer, kritisiert Föst. Statt Sozialwohnungen zu bauen, wolle die FDP deswegen lieber Menschen in sozialen Schwierigkeiten, die sich in der aktuellen Situation auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Wohnung leisten können, mit Wohngeld unterstützen.


Ein Problem sei auch, dass zu viele Sozialwohnungen von Menschen bewohnt würden, die eigentlich keine Sozialwohnung benötigten, sagte Föst. "Wir reden von Fehlbelegungsquoten zwischen 30 und 50 Prozent, das bedeutet, Wohnungen werden von Menschen belegt, die eigentlich gar keinen Anspruch auf diesen sozialen Wohnungsbau haben."

Um die Lücke der fehlenden Wohnungen zu schließen, müsse man mehr, schneller und günstiger bauen. Eine Möglichkeit sei die Dachaufstockung, hier schlummere Potenzial, um 1,5 Millionen Wohnungen in den Städten in Deutschland zu schaffen. Allerdings seien die Baukosten in Deutschland in den letzten 15 Jahren stark gestiegen und deswegen müssen Eigentümer und Vermieter auch teuer vermieten.

Problematisch sind hierbei Fösts Ansicht nach die vielen Regeln. "Wir verteuern durch viele Regeln das Bauen", sagte Först. Die europäischen Nachbarn wie Polen, Österreich oder die Schweiz würden deutlich günstiger bauen, aber nicht viel schlechter. Fraglich sei, ob die hohen Anforderungen an Neubauten alle berechtigt und alle Gutachten nötig seien - "das Schattenwurfgutachten, das Lärmgutachten, das Feuergutachten, das Leuchtgutachten, das Fledermausgutachten". Selbst der Brandschutz in Deutschland sei "im Ansatz vielleicht etwas zu übertrieben", so der FDP-Bauexperte.

Rainer Brandes: Jeden Tag frisst der freie Markt 72 Sozialwohnungen aus. Die Mieterinnen und Mieter müssen sich dann eventuell eine neue Wohnung suchen, die es aber oft nicht gibt. Ist das nicht der beste Beweis für das Versagen des Marktes im Wohnungsbau?

Daniel Föst: Der Markt frisst die Wohnungen ja nicht auf. Die sind ja weg. Aber wir haben in der Tat …

Brandes: Als Sozialwohnungen sind sie weg.

Föst: Ja, aber ist ja nicht so simpel in Deutschland, Mietern einfach zu kündigen oder Mieten beliebig zu erhöhen, wir bewegen uns da ja durchaus in einem geregelten Umfeld mit Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse und so weiter und so fort. Aber ich gebe Ihnen recht, wir haben ein Problem im Sozialen Wohnungsbau. Uns fehlen preisgünstige Wohnungen.

Deswegen hat der Bundestag hier auch jetzt in der auslaufenden Legislaturperiode das Grundgesetz geändert – auch mit Stimmen der FDP –, dass wir fünf Milliarden Euro zusätzlich in den sozialen Wohnungsbau investieren, damit mehr gebaut wird. Aber insgesamt, irgendwann müssen wir auch mal über die Schwächen des Systems reden. Es ist nämlich langsam, ineffizient, teuer und es wäre, glaube ich, an der Zeit, das intelligenter weiterzuentwickeln, sozialen Wohnungsbau.

Brandes: Und Ihre Partei, die FDP, die fordert da ja tatsächlich ein anderes Modell. Wenn es nach Ihnen ginge, würde man den sozialen Wohnungsbau weitgehend abschaffen. Dafür sollen dann alle, die sich eine Wohnung auf dem freien Markt nicht leisten können, so viel Wohngeld bekommen vom Staat, dass sie sich die Mieten dann eben doch leisten können. In Köln zum Beispiel liegt der Anteil der Haushalte, die Anspruch auf eine Sozialwohnung hätten, bei mehr als 40 Prozent. Wie sollen die Kommunen das dann bezahlen?

Föst: Es ist mitnichten so, dass wir den sozialen Wohnungsbau weitestgehend abschaffen wollen. Aber wir Freien Demokraten würden wirklich stärker von der Objektförderung, also das Geld in Beton zu packen, eher zur Subjektförderung gehen, den Menschen, die in sozialen Schwierigkeiten sind, für die Dauer ihrer sozialen Schwierigkeiten helfen, dass sie zurechtkommen.

Das Geld dafür ist ja auch da, wie gesagt, der Bund hat noch mal fünf Milliarden Euro in sozialen Wohnungsbau investiert, die Länder packen noch mal oben drauf. Dabei dürfen wir nicht verkennen, dass der soziale Wohnungsbau auch Probleme hat. Wir reden von Fehlbelegungsquoten je nach wissenschaftlichem Institut zwischen 30 und 50 Prozent. Das heißt also, 30 bis 50 Prozent der Wohnungen werden von Menschen bewohnt, die eigentlich keinen Anspruch auf diesen sozialen Wohnungsbau haben.

Und neben dem sozialen Wohnungsbau, weil Sie gerade zurecht darauf hingewiesen haben, dass in Köln bis zum 40 Prozent der Einwohner das Recht auf einen Wohnungsberechtigungsschein hätten, wir müssen insgesamt die Angebotslücke schließen, uns fehlen ja Wohnungen, also müssen wir neben dem sozialen Wohnungsbau, neben der Subjektförderung auch mehr, schneller und günstiger bauen, damit die Leute überhaupt Wohnungen finden.

Brandes: Aber Bauen ist Bauen, das fordern ja viele, aber die Frage stellt sich ja gerade in den Städten: Wo soll denn da noch gebaut werden?

Föst: Da gibt es viel, viel schlummerndes Potential, deswegen fordern wir Freien Demokraten auch ein Potentialflächenkataster. Alleine, nur ein Beispiel, die Möglichkeiten der Dachaufstockung und des Dachausbaus, wir packen als auf das Flachdach noch einen Stock drauf, wir bauen das Giebeldach mit Gauben auf. Allein über diese Möglichkeiten könnten bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen in den 100 größten Städten Deutschlands entstehen.

Das ist eine wahnsinnig clevere Idee, weil es eine Win-win-win-Situation ist. Erstens ist der Boden bereits bezahlt, das ist ja einer der größten Kostenposten überhaupt, der Boden ist bezahlt. Zweitens, wenn ich das Dach in die Hand nehme, kann ich das Gebäude gleich energetisch sanieren. Und drittens, das wäre mein persönlicher Wunsch, wenn wir das Dachgeschoss ausbauen, ein Dachgeschoss aufstocken, dann können wir auch mit neuen Bauverfahren arbeiten, Modular- und Serienbau. Da wäre großes Potential, noch Wohnraum zu schaffen.

Brandes: Andere fordern ja in einem ersten Schritt, erst mal dieses zeitliche Begrenzung der Preisbindung von Sozialwohnungen abzuschaffen, damit die eben nicht aus dem Sozialwohnungsmarkt herausgehen. Wäre das nicht erst mal eigentlich ein guter Schritt?

Föst: Da muss man aber auch ehrlich sein, weil das ist eine Förderung, die es sehr, sehr schnell erhöht, aber es sind ja bestehende Verträge. Man hat ja in der sozialen Wohnungsbauförderung den Vertrag geschlossen mit dem Bauherrn, hör mal zu, hier kriegst du Hilfe, kriegst du Unterstützung, dafür musst du 30 Jahre unter Marktwert vermieten. Den Vertrag kann man ja jetzt nicht einfach pauschal ändern.

Brandes: Aber man könnte es zumindest für Neubauten machen.

Föst: Danke, darauf wollte ich hinaus. Das ist ja schon wichtig, das ändert ja nicht plötzlich über Nacht das Wegfallen aus der Sozialbindung. Klar, man könnte es für neuen sozialen Wohnungsbau machen, aber irgendjemand muss ja dann auch bauen. Das gehört zur Wahrheit dazu. Wenn es nicht interessant ist, ziehen sich unter Umständen die Investoren zurück. Ich frage mich, wenn Kommunen, Land und Bund, es wird ja immer versichert, wenn die sagen, wir brauchen mehr sozialen Wohnungsbau, warum bauen sie es nicht selber? Jede Kommune hat eine Wohnungsbaugesellschaft, jedes Land hat eine Wohnungsbaugesellschaft, sogar der Bund hat jetzt eine gegründet und investiert fünf Milliarden Euro.

Brandes: Das ist ein gutes Stichwort. Es ist ja nicht so, dass jede Kommune noch eine eigene Wohnungsbaugesellschaft hat, weil in den 90er-Jahren viele verkauft worden sind – auch unter Beteiligung der FDP. Aber es gäbe ja auch da tatsächlich eine Möglichkeit, diesen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften wieder mehr Möglichkeiten zu geben, und zwar indem man wieder ihre Gemeinnützigkeit einführen würde.

Die gab bis in die 1990er-Jahre, dann hat die FDP in der Bundesregierung dafür gesorgt, dass sie abgeschafft wurde. Seitdem sind die kommunalen Gesellschaften dazu verdammt, Gewinne zu erwirtschaften. Sie bauen dann weniger und wenn, dann eher teuer, weil sie ja Gewinne ausschütten müssen. Sollte man nicht lieber die Gemeinnützigkeit wieder einführen?

Föst: Das ist etwas zu trivial formuliert, wenn ich mir das erlauben darf. Die Wohngemeinnützigkeit nur als Beispiel von Österreich oder auch als Beispiel, wie es Grüne und Linke fordern in Deutschland, das sind sieht ja eine Rendite von bis zu vier Prozent vor. Jetzt reden Sie mal mit den Wohnungsbaugenossenschaften und mit den Bauunternehmen der Kommunen, die erwirtschaften selten vier Prozent. Also, die Gemeinnützigkeit, man kann das machen, ich habe da kein großes ablehnendes Problem, aber man muss auch da ehrlich sein, es wird nicht über Nacht günstiger Wohnraum dadurch geschaffen.

Das Problem ist, dass wir auch zu teuer bauen. Wir reden immer sehr viel von staatlichen Zuschüssen, fünf Milliarden da, 100 Millionen da, zwei Milliarden da. Aber Fakt ist, die Baukosten sind in den letzten 15 Jahren drastisch gestiegen. Und wer teuer baut, muss dann auch teuer vermieten. Wenn Sie heute Wohnraum schaffen wollen nach den günstigsten Möglichkeiten und es muss sich irgendwie rentieren, sagen wir mal zwei Prozent, was nicht viel ist, dann schaffen Sie es kaum unter acht bis neun Euro netto kalt zu vermieten. Das gehört soweit dazu.

Das heißt, gleichzeitig an vielen Schrauben drehen: Mehr in Subjektförderung investieren, also mit Wohngeld helfen, um die Knappheit erst mal auszugleichen – übrigens auch Belegrechte kaufen, die Kommunen können von Vermietern das Recht ankaufen, den Mieter auszusuchen und so soziale Härten abfedern. Wir müssen günstiger bauen, damit auch günstiger Wohnraum entsteht. Und wir müssen mehr bauen, damit das Angebot steigt.

Brandes: Aber wie baut man günstiger?

Föst: Na ja, derzeit ist es halt in unserem Regelungsrahmen nicht möglich. Wir verteuern durch sehr, sehr hohe Anforderungen, durch 20.000 Regeln, Normen, Gesetze und Vorschriften das Bauen. Wenn wir mal über Deutschland hinausschauen, wir müssen nur mal die uns umgebenden Nachbarn anschauen. Die bauen jetzt nicht viel schlechter, aber günstiger.

Vielleicht ist es wirklich mal an der Zeit, ob wir wirklich alle Gutachten brauchen, das Schattenwurfgutachten, das Lärmgutachten, das Feuergutachten, das Leuchtgutachten, das Fledermausgutachten. Wir müssen mal darüber reden, ob die ganz, ganz hohen Anforderungen, die wir an den Neubau stellen, ob die wirklich alle so berechtigt sind.

Brandes: Wobei guter Brandschutz ja schon Sinn macht, würde ich jetzt mal sagen.

Föst: Ja, unsere Nachbarn haben auch alle einen guten Brandschutz, es ist ja nicht so, dass in Österreich regelmäßig Häuser abfackeln und Menschen sterben. Wir haben einen vielleicht im Ansatz etwas übertriebenen Brandschutz. Aber ich merke an Ihrer Reaktion, das ist genau das Problem. Wir erklären sakrosankt Gebiete. Über Brandschutz dürfen wir nicht reden. Dabei können wir einfach clever kopieren, aus Österreich, meinetwegen aus der Schweiz, aus Polen. Die haben andere Systeme, funktioniert genauso gut.

Aber um noch mal zum sozialen Wohnungsbau zurückzukommen, mir wäre es schon sehr recht, ich bin dankbar für jeden, der Wohnraum schafft. Die Kommunen können gerne ihre Investitionen ausbauen, übrigens auch die einzigen, die Bauland schaffen können, sind ja die Kommunen. Also, die säßen an sehr vielen Hebeln, um zu sagen, okay, Leute, wir haben hier einen Bedarf, wir investieren Geld, dann nehmen wir vom Bund fünf Milliarden in dieser Legislaturperiode, das wird ja weitergehen, und wir fangen an zu bauen.

Brandes: Es gibt ja noch eine Möglichkeit, auf den Mietmarkt einzuwirken, nämlich die Mietpreisbremsen. Es gibt ja auch zum Beispiel viele Kommunen, die für bestimmte Siedlungen Satzungen erlassen, die dort die Mietpreise begrenzen. Da sagen die Sozialarbeiter, die in diesen Vierteln sind, genau dort funktioniert dann auch das soziale Zusammenleben, weil die Menschen eben nicht verdrängt werden und lange dort zusammen bleiben können. Spricht das nicht eigentlich für konsequente Mietpreisbremsen?

Föst: Na ja, wir haben ja die Mietpreisbremse, die wurde auch wieder verlängert, läuft, glaube ich, im siebten Jahr. Berlin hat es versucht mit einem Mietendeckel. Man muss aber einfach in der nüchternen Tatsachenbetrachtung feststellen, so richtig funktioniert hat es nicht. Die Debatte über die hohen Mieten ist ja nach wie vor da. Irgendjemand muss ja die Wohnungen bauen.

Wenn Sie mit einer harten Regulierung wie in Berlin zum Beispiel mit dem Mietendeckel dafür sorgen, dass keiner mehr investiert – die ersten Bauträger, die gegangen sind, sind die Genossenschaften, die ja wirklich hervorragende Wohnqualität zu einem fairen Preis anbieten, das sind die ersten, die sagen, unter den Bedingungen baue ich nicht mehr.

Also muss man schon auch aufpassen, dass man nicht das, was wir brauchen, den Wohnungsbau, im Keim erstickt. Deswegen wäre es, wie es zum Beispiel Hamburg gemacht hat, die auch eine relativ beeindruckende Mietpreisdämpfung erreicht haben, dass man kooperativ alle an einen Tisch holt, alle, die bauen wollen, bauen müssen, vom Bund, von den Kommunen, die Genossenschaften, die Freien, meinetwegen auch die Kirchen, und sich hinsetzt und sagt, wie schaffen wir jetzt ausreichend günstigen Wohnraum. Es funktioniert.