"Dieses Haus befindet sich ja gerade im Umbau und teilweise sind bei diesen Baumaßnahmen Sachen passiert, die nicht in Ordnung sind. Zum Beispiel wurden die Haustüren ausgetauscht und es gab monatelang keinen Schlüssel für die Eingangstür", sagt Tolga Atay. Er führt durch die Stegerwaldsiedlung in Köln. Die Siedlung liegt abgeschlossen zwischen ehemaligem Industriegelände und großen Straßen, aber zentrumsnah. Die Bebauung besteht vor allem aus langen, viergeschossigen Gebäuderiegeln, dazwischen gibt es viele Grünflächen.

Es ist Samstag, aber dennoch sind Bauarbeiter an einem Haus beschäftigt. Seit 2010 ist hier sehr viel verändert worden. Atay wohnt nicht hier, aber er hat die Bewohnerinnen und Bewohnern der Stegerwaldsiedlung unterstützt. Der 23-Jährige gehört der politischen Gruppe "Solidaritätsnetzwerk Köln" an, die bei sozialen Kämpfen hilft.

Die Häuser in Köln-Mülheim, um die es hier geht, gehören der Firma Deutsche Wohnungsgesellschaft, kurz Dewog. Sie ist ein Tochterunternehmen der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft. Diese Firmen gehören den katholischen Bistümern Köln, Aachen, Essen, Münster, Paderborn und Trier.

Von 2015 an setzte die Dewog in der Stegerwaldsiedlung mit Fördermillionen von der EU und großen Partnern wie dem städtischen Energieversorger Rheinenergie ein großes Projekt unter der Überschrift "Smart City" um. Dabei wurde ein großer Teil der Siedlung energetisch umfassend modernisiert und zudem viel digitale Technik eingebaut.

Wegen der umfassenden Modernisierung erlaubte die Stadt Köln eine Mietsteigerung auf zehn Euro netto kalt pro Quadratmeter. Die Dewog erhöhte aber nur auf maximal neun Euro und legte zudem fest, dass die Mieterhöhung bei keiner Wohnung mehr als 120 Euro pro Monat betragen durfte, wie sie auf Anfrage mitteilt.

Tolga Atay gesteht das der Firma zu: "Die Dewog hätte sogar noch Spielraum nach oben. Aber wir sagen hier immer: Es geht nicht darum, alles miteinander zu vergleichen, weil wir können nicht die Preise hier mit dem Mietspiegel allgemein in Köln vergleichen."

Die Stegerwaldsiedlung war bis vor kurzem das einzige sogenannte Milieuschutzgebiet Kölns. Das bedeutet, dass die Bevölkerungsstruktur als besonders angreifbar gilt. Hier wohnen überdurchschnittlich viele arme und alte Menschen. Gerade hier ein Smart-City-Leuchtturmprojekt durchzuführen, das unweigerlich Mietsteigerungen nach sich zieht, mag überraschen - umso mehr bei einer Hauseigentümerin mit hohem sozialem Anspruch wie der katholischen Kirche.

Doch offenbar wurde die Siedlung systematisch aufgewertet. An der Universität Bonn wurde 2016 im Fach Geografie eine Bachelorarbeit vorgelegt, die sich mit dem kurz zuvor erfolgten Bau von 14 Reihenhäusern in der Stegerwaldsiedlung beschäftigt. Der Kölner Zweigstellenleiter der Aachener SWG wird darin mit den Worten zitiert, die Firma habe dort Eigenheime statt Mietwohnungen bauen wollen, um andere Bevölkerungsgruppen anzuziehen und so den Ruf der Siedlung zu verbessern.

Beim Erzbistum Köln klingt das ähnlich. Im April 2018 fand eine der Protestkundgebungen gegen die Erhöhung der Mieten durch die Modernisierungen statt. Der Ortsverband Köln der Kommunistischen Partei hat bei seinem Online-Bericht davon ein Foto veröffentlicht, auf dem ein Protestbanner zu sehen ist, das eine Passage aus dem Internetauftritt des Erzbistums dokumentiert. Sie lautet:

"Von Seiten der Wohnungsbaugenossenschaft wird die Bevölkerungsstruktur der Stegerwaldsiedlung als problematisch angesehen. Daher sind 2010 erste Sanierungsmaßnahmen getroffen worden, die einer Aufwertung der Gebäude dienen und eine differenzierte Sozialstruktur der Wohnbevölkerung fördern sollen."

Die Gruppe Solidaritätsnetzwerk, die den Protest mitorganisiert hatte, hat dem Deutschlandfunk einen Screenshot dieser Passage im Internetauftritt des Bistums zur Verfügung gestellt. Der Online-Text ist seit dem April 2018 verändert worden. Heute heißt es an selber Stelle:

"Aufgrund der Sanierungsmaßnahmen und Aufstockungen vieler Häuser und der damit verbundenen Aufwertung der Gebäude verändert sich die Bevölkerungsstruktur der Stegerwaldsiedlung. Die neuen Mieter und Mieterinnen sind häufig in Wohngemeinschaften lebende Studenten, Studentinnen und finanziell gut gestellte Familien."

Die noch im Vorjahr gewünschte Aufwertung wurde also erreicht, die Mieterstruktur hat sich verändert.

Kein Wunder: Die Mietobergrenze von neun Euro netto kalt galt nicht, wenn eine der modernisierten Wohnungen neu vermietet wurde, und auch nicht für die über 90 neuen Dachgeschosswohnungen, die im Zuge der Arbeiten errichtet wurden, wie die Aachener SWG mitteilt.

Im Leitbild der Aachener SWG ist die Rede von sozialer Verantwortung, sozial-christlicher Ausrichtung, christlich-sozialen Grundwerten, katholischer Soziallehre und ähnlichem. All das stehe, Zitat, "im Vordergrund unserer Immobilienleistungen".

Lob erhielt die Aachener in den letzten Jahren in Berlin, weil sie im Stadtteil Neukölln einen heruntergekommenen Häuserkomplex voller Menschen aus Osteuropa übernahm und sanierte, der vorher auf ausbeuterische Weise vermietet worden war.

In Berlin zeigte sie aber auch eine andere Seite. Im Stadtteil Kreuzberg gehört der Firma in sehr guter Innenstadtlage ein Mehrfamilienhaus, das sie Ende 2014 mit viel Leerstand kaufte und später mit Balkonen und Dachterrassen bestücken wollte, wofür sie keine Genehmigung erhielt.

Fünf Jahre später sind die Wohnungen immer noch leer, obwohl grundloser Leerstand nach sechs Monaten beendet werden musste, und obwohl das Bezirksamt jahrelang auf eine Vermietung drängte und sogar ein Zwangsgeld androhte.

Zwischenzeitlich war eine Wohnung sogar monatelang von Leuten besetzt, die das Haus dem Markt entziehen wollten, um darin ein kollektives Wohnprojekt mit einem Raum für Nachbarschaftsaktivitäten zu begründen. Die Aachener lehnte das ab und beendete die Aktion mit Hilfe der Polizei.

Einen geizigen Umgang mit ihren Häusern hat die Mutterfirma Aachener SWG eigentlich nicht nötig, schließlich ist das größte Immobilienunternehmen der katholischen Kirche in den letzten Jahren finanziell sehr erfolgreich gewesen. Von 2009 bis 2018 lag sein Jahresgewinn zwischen 24 und 44 Millionen Euro. Von 2013 bis 2018 schüttete es jährlich 4,4 Millionen Euro an die sechs Bistümer aus.

Zahlen zur Aachener finden sich auch in dem 2018 erschienenen Buch "Scheinheilig. Das Billionen-Vermögen der katholischen Kirche" vom Münchner Finanzexperten Hans-Lothar Merten. Demnach gehören der Firma Immobilien in Einkaufsmeilen in Düsseldorf, Köln und Bonn, deren Wert insgesamt im dreistelligen Millionenbereich liegt. Gegenüber dem Deutschlandfunk teilt Buchautor Merten mit:

"Ich kenne mehrere Fälle in München, wo das Erzbistum München-Freising Ladenlokale oder Wohnungen leerstehen lässt, vermutlich um so langfristig höhere Mieten zu erzielen."

Einer der Fälle, die Merten meint, wurde im Winter 2018/19 bekannt. Da hängte eine Apotheke am zentral gelegenen Max-Weber-Platz ein Plakat ins Schaufenster, auf dem eine wütend blickende Nonne den Zeigefinger ausstreckte und sagte:

"Da drüben gibt es drei Jahre Leerstand. Liebe katholische Kirche, bitte sanieren und vermieten."

Es ging um ein größeres Ladenlokal. Laut der "Süddeutschen Zeitung" hatte sogar die CSU des entsprechenden Münchener Bezirks schon im Februar 2018 die Stadtverwaltung gebeten, Druck auf die Erzdiözese zu machen.

Dem Deutschlandfunk teilt das Erzbistum München-Freising nun mit, der Leerstand sei in "erheblichen Schäden" begründet gewesen, die "umfangreiche Sanierungsmaßnahmen" nötig gemacht hätten. Dieses Jahr soll eine Bäckerei einziehen. Zu seinem Siedlungswerk hält das Erzbistum fest, dass es daraus keinen Gewinn abzieht. Und weiter:

Im Juni 2019 konnte das Unternehmen beschließen, in den kommenden drei Jahren auf Mietpreiserhöhungen zu verzichten.

Darüber hinaus besitze die Erzdiözese 570 Mietwohnungen direkt, die für Einnahmen von 4,5 Millionen Euro pro Jahr sorgten. Davon müssten noch die Unterhalts- und Renovierungskosten abgezogen werden, wird mitgeteilt. Doch da die Kosten wohl kaum 8000 Euro pro Wohnung und Jahr erreichen, schlägt das Bistum München offensichtlich aus Wohnungen Profit. Dazu passt folgende Stellungnahme:

"Das Erzbistum München und Freising hat die prinzipielle Zielvorgabe, dass 30 Prozent der Wohnungen nach sozialen Maßgaben, 30 Prozent an Mitarbeiter und 40 Prozent nach den marktüblichen Bedingungen vermietet werden sollen."

Marktübliche Bedingungen in München - das klingt alles andere als sozial. Aber so eine Aufteilung ist bei der kirchlichen Vermietungspraxis normal, sagt Ulrich Müller, Geschäftsführer des Katholischen Siedlungsdienstes mit Sitz in Berlin.

"Katholischer Siedlungsdienst ist ein Verein der katholischen Kirche. Dessen Mitglieder sind 44 Immobilienunternehmen, die entweder der katholischen Kirche gehören, oder ihr nahestehen, und darüber hinaus die 27 deutschen Flächenbistümer."

Der KSD hat eine lange Tradition. Seine Mitgliedsfirmen vereinen auf sich 85.000 Wohnungen und orientieren sich einerseits an der katholischen Soziallehre.

Ulrich Müller sagt: "Wir mischen erst mal gerne wie wild in unseren Quartieren und nehmen auch Gruppen rein, die andere Leute nur sehr ungern haben, oder wo sie sagen: Das passt eigentlich gar nicht so in mein Portfolio mit rein. Wir machen dann auch gerne mal Clearinghäuser für Leute, die aus 'ner Suchtkrankheit kommen und sozusagen wieder ins normale Leben integriert werden. Wir bauen in unsere Anlagen Demenz-WGs mit rein. Wir machen mit unseren kirchlichen Partnern - sei es der Sozialdienst Katholischer Frauen, oder sei es die Caritas, was es da ja so einiges gibt im katholischen Markt - dann auch so Wohnhilfehäuser und Wohnangebote für Leute, die sonst ausm Raster rausfallen."

Andererseits sind sie keine karitativen Einrichtungen und müssen soziale Projekte gegenfinanzieren, so wie es beim Erzbistum München anklang.

Teure Wohnungen dienen also dazu, woanders günstige Mieten anbieten zu können. Wobei mit günstig erst mal Schluss ist. Der auch von Müller beklagten Wohnungskrise in den Großstädten können die katholischen Firmen kaum etwas entgegensetzen.

Er erklärt: "Weil uns schlicht und ergreifend bezahlbares Bauland fehlt."

Zwar führen laut dem Geschäftsführer die meisten KSD-Firmen keine Gewinne an die kirchlichen Institutionen ab. Doch das reicht in den Großstädten nicht. Nötig ist laut Ulrich Müller: Mehr Bauland schaffen, und den Zuzug reduzieren, das Leben auf dem Land attraktiver machen. Er gibt zu, dass mit dem Mangel an Wohnraum und Bauland auch preistreibende Spekulation einhergeht. Dennoch setzt er auf das Beeinflussen von Angebot und Nachfrage, statt auf Mietobergrenzen oder die Enteignung bestimmter Immobilienfirmen, wie sie vor allem in Berlin diskutiert werden.

Müller sagt: "Wenn Sie den Preismechanismus außer Kraft setzen, haben Sie kein Fieberthermometer mehr, um zu wissen: Wo stehe ich? Gibt's noch 'ne Nachfrage? Gibt’s keine Nachfrage mehr? Insofern ist es immer gefährlich, nen Preis außer Kraft zu setzen."

Nun gibt es gegen die Neubauoffensive, der neben Müller auch viele politische Akteure das Wort reden, einiges einzuwenden. Ein Argument: Bauen ist, gerade auch aufgrund der verstärkten Aktivität der letzten Jahre, viel teurer geworden.

Wegen der hohen Kosten sagte Dennis Beyer, Geschäftsführer des Evangelischen Immobilienverbands Deutschland, schon 2018 dem Evangelischen Pressedienst:

"Neu bauen können wir so gut wie vergessen."

Die Unternehmen und Stiftungen im Evangelischen Immobilienverband vereinen auf sich rund 30000 Wohnungen.

Eine der beiden größten Firmen ist die Hilfswerk-Siedlung GmbH. Sie ist das Wohnungsunternehmen der Evangelischen Kirche Berlin, Brandenburg, schlesische Oberlausitz, und nennt in Berlin rund 5000 Wohnungen ihr Eigen.

Ihr Geschäftsführer Jörn von der Lieth sieht bei sich denselben Auftrag wie bei den katholischen Wohnungsfirmen:

"Wir vermieten halt Wohnungen auch aus dem Prinzip der Barmherzigkeit."

Zwar baut die Hilfswerk-Siedlung immer noch Wohnhäuser, doch auch von der Lieth sagt, dass es sehr schwierig geworden sei.

"Man kann heute mit den vielen richtigen Anforderungen an Ökologie und Barrierearmut nicht mehr günstig bauen. Man kann ja auch kein günstiges Bio-Hähnchen kaufen."

Unter zehn Euro netto kalt den Quadratmeter könne keine neue Wohnung mehr vermietet werden. Subventionen für den Bau von Sozialwohnungen gebe es nicht mehr.

Die hat die Firma früher stark genutzt. Ein Drittel ihrer 5000 Wohnungen sind Sozialwohnungen. Auch die Hilfswerk-Siedlung hat noch nie Gewinne an die Kirche abgeführt. Doch trotz dieser sozialen Ausrichtung plädiert auch der evangelische Geschäftsführer gegen starke staatliche Regulierungen und für Marktmechanismen, um die städtische Wohnungskrise zu bekämpfen.

"Enteignung ist, glaube ich, grundsätzlich nicht das richtige Mittel, wie auch ein Rückblick - wir haben ja gerade 30 Jahre Mauerfall - auch ein Rückblick zeigt, dass sozusagen Verstaatlichung nicht das richtige Mittel sein muss."

Jörn von der Lieth sammelt lieber in seiner Geschäftsstelle Unterschriften für die Volksinitiative "Neue Wege für Berlin", die staatliche Hilfen für eine Neubauoffensive mobilisieren will, sich aber entschieden gegen Enteignungen und Mietobergrenzen wendet. Da geht es offensichtlich auch um ein Förderprogramm für die Bauwirtschaft. Der fünfköpfige Vorstand der Initiative kommt nicht aus sozial- oder mietenpolitischen Zusammenhängen, sondern vielmehr überwiegend aus großen Parteien.

Von Lieth sagt: "Wenn wir alle kein Brot mehr haben, zum Essen, dann ist es keine gute Idee, alle Bäcker zu enteignen und die Preise runterzusetzen. Die Idee ist: Wenn wir kein Brot haben, dann müssen wir mehr backen, und dann müssen wir versuchen, möglichst viele Leute dazu zu bringen, zu backen und Bäckerhandwerk zu lernen und Bäckerhandwerk zu machen."

Der Vergleich passt aber nur, wenn wir Brot als etwas so lebensnotwendiges ansehen, wie es eine Wohnung ist. Und bei Hungersnöten gehen zum Glück auch kirchliche Organisationen nicht so vor, dass sie erst mal Bäckerlehrlinge suchen. Beide erfahrenen Geschäftsführer setzen also trotz ihres sozialen Auftrags auf vage Marktlösungen, die bisher nicht für günstige Mieten gesorgt haben.

Kirchliche Wohnungsfirmen sind vor allem Firmen, keine Hilfseinrichtungen. Der Deutsche Mieterbund hat zwar keine besonderen Erfahrungen mit ihnen, wie er auf Anfrage mitteilt. Beim Mieterverein Köln klingt das aber anders. Er teilt schriftlich mit:

"Aus der Praxis unserer Rechtsberater wissen wir, dass kirchliche Wohnungsfirmen insgesamt nicht besser sind, als andere."

Der Mieterverein Köln sorgte im Januar 2019 für Aufsehen, als sein Vorsitzender Franz-Xaver Corneth kritisierte, dass in Köln und Umgebung etliche Klöster und andere kirchliche Gebäude weitgehend leerstünden.

Diese Kritik hält der Mieterverein aufrecht. Sie wiegt umso schwerer, als Corneth nicht nur bekennender Katholik ist, sondern auch bis Ende 2018 Landes- und Bundesvorstandsmitglied der Christlich-Demokratischen Arbeitnehmerschaft war, die sich selbst als sozialpolitischen Flügel der CDU bezeichnet. Das Erzbistum Köln teilt auf Anfrage mit, dass es auf die Klöster keinen Einfluss habe, da die von den entsprechenden Orden in Eigenverantwortung betrieben würden.

Ja, die kirchlichen Wohnungsfirmen tun viele soziale Dinge - aber selbst das ist zu relativieren, wie eine Aussage Jörn von der Lieths zu den vielen Sozialwohnungen der Hilfswerk-Siedlung zeigt:" Die Sozialwohnungen sind komplett durchfinanziert. Im Moment haben wir keine Quersubventionierung."

Sozialwohnungen waren lange Jahre vom Staat auskömmlich gefördert. Unternehmensgewinne müssen meistens nicht an die Kirche abgeführt werden, und Verlustprojekte werden von profitablen Projekten gegenfinanziert.

Das alles lässt die sozialen Leistungen der kirchlichen Wohnungsfirmen in einem anderen Licht erscheinen. Und nicht zu vergessen: Die katholischen Bistümer Köln und Paderborn, die an der Aachener SWG beteiligt sind, sowie das Bistum München sind die reichsten Deutschlands.

"Im Hause meines Vaters gibt es viele Wohnungen", sagt Jesus im Johannes-Evangelium. Er meint damit das Himmelreich. Aber auf Erden ist Wohnraum ein Wirtschaftsgut, auch in den Häusern der Kirche.