"Hier auf dem Feld streuen wir jetzt Mist aus. Der fällt so schön zwischen die Zwischenfrüchte. Dann anschließend wird der Acker umgepflügt und dann werden wir Gemüse dort ansähen."

Es ist Anfang April, das Feld wird für die Frühjahrsaussaat vorbereitet. Ludolf von Maltzan, Geschäftsführer des Ökodorfs Brodowin, schaut dem nagelneuen Traktor hinterher. Der Miststreuer fährt bis zu einer Baumreihe am Horizont und wendet dann. Aus Schlitzen über den Hinterachsen versprüht er zerhäckselte Mistpartikel, die sich so gut über das Feld verteilen.

"Bei uns spielt Mist die Hauptrolle. Das ist ein sehr, sehr toller Dünger und eine der wenigen Möglichkeiten, die wir im Ökolandbau haben."

Beim Ökodorf Brodowin handelt es sich um einen Betrieb für Landwirtschaft und Viehzucht. Er wirtschaftet nach den Richtlinien des Öko-Anbauverbands Demeter und liegt in Brandenburg an der polnischen Grenze, etwa 60 Kilometer nördlich von Berlin. Ludolf von Maltzan betrachtet die ausgetrockneten Böden mit Sorge: Schon wieder ein Frühjahr, in dem es kaum geregnet hat! Das Gemüse bewässern die Brodowiner daher künstlich, aber bei den Ackerfrüchten, Weizen, Roggen und dem Futter für die Milchkühe geht das nicht.

Die Brodowiner halten Kühe, Ziegen, Hühner und Bruderhähne, es gibt einen großen Hofladen, die Gemüseproduktion, einen Biokistenversand, zwei Gaststätten und natürlich den Ackerbau. So beschäftigt Ludolf von Maltzan hier 170 Mitarbeiter. Die vielen Standbeine bewähren sich in Corona-Zeiten:

"Denn auch bei uns sind ganze Betriebsteile gesperrt. Und andere laufen besonders gut und so konnten wir Mitarbeiter innerhalb des Betriebes umsetzen und noch niemanden in Kurzarbeit schicken."

Insgesamt bewirtschaften die Brodowiner 1650 Hektar Land. Im Nordosten Brandenburgs sind die Böden überwiegend sandig und wenig ertragreich, die Gegend gehört zu den trockensten in Deutschland. Trotzdem lagen die Preise hier für einen Hektar Ackerland – das ist eine Fläche von etwa anderthalb Fußballfeldern – im letzten Jahr zwischen zehntausend und 15.000 Euro. Auch Inhaber Ludolf von Maltzan musste bei der Betriebsgründung gleich nach der Wende für sein Land zahlen. Es kostete damals allerdings nur einen Bruchteil. Seine Familie war nach dem Krieg im Zuge der Bodenreform enteignet worden, von Maltzan hat bei null angefangen. Wie viele andere Landwirte auch:

"Landwirte sitzen nicht auf einem dicken Geldsack, gerade in den letzten Jahren nicht. Wenn ein Landwirt sich dazu entscheidet, ein Stück Land zu erwerben, dann ist es eine Generationenfrage. Dann überlege ich mir, wer führt den Betrieb fort und über wie viele Jahre kann ich mir leisten, das abzubezahlen."

Die Biobranche boomt und Berlin sitzt als Großabnehmer quasi um die Ecke. Schon seit einigen Jahren möchte von Maltzan Land dazukaufen, aber dafür fehlte ihm bislang das Geld. Dabei ist Boden in Brandenburg noch vergleichsweise günstig. In Bayern zum Beispiel wurden im Jahr 2018 im Schnitt 65.000 Euro pro Hektar fällig. Denn Ackerland wird immer knapper – und das treibt die Preise bundesweit in die Höhe. Landwirte müssten mit anderen Interessenten um den Boden konkurrieren, sagt Bernhard Krüsken. Er ist Generalsekretär des Deutschen Bauernverbands:

"Das sind zum einen die klassischen Landverbraucher. Das sind Kommunen, oder auch die öffentliche Hand, die Infrastrukturprojekte und Gewerbegebiete ausweisen, und dabei natürlich immer auf landwirtschaftliche Nutzfläche zurückgreifen." Immerhin, der Flächenverlust an den Siedlungsbau ist rückläufig. Trotzdem verbrauchen neu gebaute Wohnhäuser, Gewerbegebiete oder Straßen nach den Zahlen des Deutschen Bauernverbands weiterhin viel Land, nämlich fast 60 Hektar am Tag.

"Und es kommen auch branchenfremde Akteure dazu, die die Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung entziehen. Das sind zum Beispiel Naturschutzstiftungen, die zum Teil mit öffentlichem Geld Flächen ankaufen, das der Landwirtschaft entziehen und darauf Naturschutz machen." Die größten Preistreiber scheinen jedoch die Investoren am Bodenmarkt zu sein, besonders in Ostdeutschland. Nach Studien des staatlichen Thünen-Instituts umfassen sie in Brandenburg fast ein Drittel der verfügbaren Ackerfläche, in Mecklenburg-Vorpommern sogar noch etwas mehr. Bernhard Krüsken vom Deutschen Bauernverband:

"Die Investoren sind streng genommen nur ein Symptom, weil andere Investitionsmärkte geben halt nicht mehr so viel her. Aktieninvestments sind sehr volatil, also gehen viele Investoren auf landwirtschaftlichen Grund und Boden. Das ist ein nicht-vermehrbares Gut. Und sie setzen darauf, dass hier Wertstabilität herrscht."

Tatsächlich hat sich für viele die Investition gelohnt. Nach den Zahlen des Bundeslandwirtschaftsministeriums sind die Preise für Ackerland in den letzten 15 Jahren um 193 Prozent gestiegen, kosten jetzt also etwa das Dreifache. Dazu hätten auch noch weitere Käufer beigetragen, sagt Krüsken:

"Ich bemühe mal ein gängiges Klischee: Der Zahnarzt aus dem Dorf möchte für die Pferde seiner Frau und seiner Töchter fünf hier Hektar Land erwerben. Und der kann dann natürlich deutlich zulangen im Gebot. Und da hat dann kein Landwirt eine Chance."

Für Landwirte wird es also immer enger auf dem Bodenmarkt. Dabei gibt es bereits gesetzliche Regelungen, die dieser Entwicklung Einhalt gebieten sollten – aber hier besteht Anpassungsbedarf. So ist mit der Föderalismusreform 2006 die Zuständigkeit für das Bodenrecht auf die Länder übergegangen. Die wenigsten von ihnen haben bestehende Gesetze bislang in ihr Länderrecht überführt. Recht, das dafür sorgen soll, dass Landwirte Vorrang haben auf dem Bodenmarkt und Spekulationen verhindert werden – also Grund nicht massiv über Wert verkauft wird.

Dreh – und Angelpunkt ist das Grundstücksverkehrsgesetz, es regelt den Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Es sieht vor, dass ab einer bestimmten Flächengröße, die jedes Bundesland selbst definiert, eine Genehmigung für den Verkauf erfolgen muss. Die jeweilige Landwirtschaftsbehörde ist dafür zuständig.

"Das Grundstücksverkehrsgesetz ist ein Bundesgesetz, das nach wie vor gilt, wo zurecht angemahnt wird, es sollte aktualisiert werden."

Sagt Bodenmarkt-Experte und Agraringenieur Andreas Tietz vom staatlichen Thünen-Institut. In den vergangenen Jahren seien Regulierungslücken entstanden – etwa, wenn ein Investor nicht Land sondern den Teil eines Agrar-Betriebs kaufe. Das sei von diesem Gesetz nicht abgedeckt. Es sei dadurch nur noch unzureichend wirksam. Es sollte deshalb mit zwei anderen Gesetzen, eines regelt unter anderem die Pacht von Land, zusammengelegt und reformiert werden, meint Tietz. Auch Bundeslandwirtschaftsministerin Julia Klöckner, CDU, mahnt dies an und kritisiert zudem:

"2015 hat eine eigens eingerichtete Expertengruppe den Ländern zahlreiche Vorschläge gemacht, wie die Regulierungslücken geschlossen werden können. Passiert ist aber nicht viel. Also bis heute haben die Länder keinen der Vorschläge umgesetzt und dabei ist es dringend nötig, sonst kann das Vorkaufsrecht der Landwirte nicht überprüft oder auch durchgesetzt werden."

Bislang haben nur wenige Länder überhaupt ein neues Gesetz geschaffen: in Baden-Württemberg gibt es bereits seit 2009 das Agrarstrukturverbesserungsgesetz. In Sachsen-Anhalt hat die Kenia-Koalition aus Grünen, SPD und CDU nun auch einen Entwurf für ein Agrarstrukturgesetz vorgelegt. Doch das reiche natürlich längst nicht aus, heißt es aus dem Bundeslandwirtschaftsministerium. Die anderen Bundesländer müssten nachziehen. Eine Blaupause für ein entsprechendes Gesetz gibt es jedoch nicht. Jedes Land hat spezifische Voraussetzungen und mehr oder weniger Handlungsbedarf.

Zum Beispiel hat Bayern eine sehr kleinteilige Landwirtschaft mit sehr vielen Bauern, in Brandenburg sind die Betriebe sehr groß, geprägt durch die Strukturen der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften der DDR. Da aber die Konkurrenz um die Ackerflächen weiter zunehmen wird, scheint nun in mehreren Ländern der Druck zu steigen, die alten Bundesgesetze endlich in Landesrecht zu überführen und anzupassen – im Ministerium von Klöckner begleitet man das wohlwollend:

Es sei zu begrüßen, dass die Länder Niedersachsen, Brandenburg, Sachsen und Thüringen ebenfalls angekündigt hätten, ihr Bodenrecht zu novellieren. So will Brandenburg bis Ende 2021 ein Agrarstrukturgesetz zu verabschieden. Landwirtschaftsminister Axel Vogel von den Grünen sagt, dann…

"…können wir auch intervenieren, wenn Flächenverkäufe an außerlandwirtschaftliche Investoren erfolgen oder wenn Verpachtungen in ihrer Höhe gegen bestimmte Grundprinzipien verstoßen."

Aus dem sächsischen Landwirtschaftsministerium heißt es zu den Plänen des Freistaates, man wolle eine "zukünftige Begrenzung der Umgehung der Eingriffsmechanismen des Grundstückverkehrsgesetzes bei Share Deals mit Agrarbodenanhaftung" erreichen. Bei diesen Share Deals kauft zum Beispiel ein Investor nicht das Land, sondern einen Anteil an einem landwirtschaftlichen Unternehmen. Übernimmt er zunächst bis zu 95 Prozent und erst fünf Jahre später den ganzen Betrieb, spart der Investor sich auch noch die Grunderwerbssteuer, denn die entfällt bei einem solchen Anteilskauf. Das macht diese Share Deals für außerlandwirtschaftliche Investoren so attraktiv. "Pikant" nennt Bundeslandwirtschaftsministerin Klöckner diese Deals:

"Im Schnitt entgehen dem Staat pro Share Deal in Ostdeutschland rund 380.000 Euro an Grunderwerbssteuer verloren."

Diese Anteilskäufe müssen derzeit außerdem nicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erfolgen – brauchen also auch keine Genehmigung durch eine Landwirtschaftsbehörde. Julia Klöckner:

"Damit kann das Vorkaufsrecht der Landwirte nicht durchgesetzt werden. Das ist eine dieser Lücken, die die Bundesländer schließen müssen."

Es sei aber nicht so einfach, Share Deals, die zum Beispiel eine bestimmte Flächengröße umfassen, ebenfalls mit Genehmigungen zu verknüpfen. Das sagt zumindest Agraringenieur Tietz vom Thünen-Institut:

"Um das zu integrieren in das Grundstücksverkehrsgesetz ist schon eine sehr, sehr sorgfältige juristische Arbeit notwendig und das wird mit Sicherheit die Gerichte dann in den Jahren darauf massiv beschäftigen. Insofern tun die Länder auch sehr gut daran, da sorgfältig vorzugehen."

Die Genehmigung und Integration ins Grundstückverkehrsgesetz ist Aufgabe der Länder. Geht es um die konkrete Ausgestaltung der Share Deals, verweisen die Länder auf den Bund, der hier tätig werden will – allerdings nur vorsichtig. So soll es eine Reform der Grunderwerbsteuer geben. Ein entsprechender Gesetzentwurf aus dem Finanzministerium liegt bereits vor: Demnach darf ein Investor bei einem Share Deal maximal 90 statt 95 Prozent eines landwirtschaftlichen Betriebs erwerben. Diesen Anteil soll er zehn anstatt fünf Jahre halten müssen. Erst dann entfällt die Grunderwerbsteuer.

Schon Anfang 2020 sollte das Gesetz in Kraft treten – weil man sich in der Koalition aber nicht einigen konnte, setzte man sich als neues Ziel dafür Mitte dieses Jahres. Aber auch dies konnte nicht eingehalten werden. SPD und Union streiten sich nach wie vor über die Details – eine Einigung ist nicht in Sicht. Die Sozialdemokraten werfen der Union Verzögerung vor, befürchten, dass das Gesetz zu den Share Deals in dieser Legislaturperiode überhaupt nicht mehr kommen könnte. Auf Grund des Prinzips der Diskontinuität würde das bislang Erreichte mit der Bundestagswahl verfallen. Die nächste Koalition müsste wieder von vorne beginnen.

Der Opposition geht das Gesetz, über das die große Koalition verhandelt, nicht weit genug. Die Grünen fordern eine Verschärfung: Share Deals müssten unattraktiver werden. Um bei einem solchen Anteilskauf die Grunderwerbsteuer zu sparen, sollte aus Sicht der Grünen ein Investor maximal 50 Prozent eines Betriebs erwerben dürfen und die Zeit deutlich verlängert werden, bevor das ganze Unternehmen übernommen werden kann. Sogar das Landwirtschaftsministerium selbst sieht hier noch Nachbesserungsbedarf. Ein anderer Teil der Opposition verweist derweil auf EU-Agrarförderung, die es für Kapitalanleger ebenfalls interessant mache, in ackerlandlandwirtschaftliche Fläche zu investieren.

"Wieso kriegen landwirtschaftsfremde Investoren überhaupt Agrarförderungsmittel?", fragt Kirsten Tackmann, agrarpolitische Sprecherin der Linkspartei: "Weil deren Geschäftsmodell ist ja nicht auf Nachhaltigkeit, ist nicht auf den Erhalt der Ressourcen bezogen oder mit sozialer Verantwortung, sondern die sind spekulativ."

Zumindest gelte das für die meisten Investoren. Für die Linken-Politikerin ist es nicht nachvollziehbar, dass die intransparenten Landkäufe von Investoren über Share Deals seit Jahren gesetzlich begünstigt würden:

"Wir haben das Problem wirklich jetzt seit 2007 thematisiert. Wir wissen aus den Gesprächen vor Ort aus vielen Beobachtungen so ungefähr, was da abgeht. Wir haben die Thünen-Studien auch nicht erst seit gestern vorliegen." Kirsten Tackmann lebt selbst in einem Dorf in Brandenburg, auf den Ackerflächen rundum wirtschaftet inzwischen eine große Möbelfirma. Zur Aussaat und Ernte kommen Saisonarbeitskräfte ins Dorf, das restliche Jahr ist der Betrieb verwaist.

"Ich bin natürlich froh, klar, dass es jetzt erstmal als Problem angekommen ist. Aber eigentlich ist die Entwicklung schon so weit fortgeschritten, dass ich fürchte, dass man jetzt so ohne weiteres gar nicht mehr eingreifen kann."

Denn schließlich könne man die Investoren nicht einfach wieder enteignen. Die Partei Die Linke schlägt daher vor, Boden im öffentlichen Eigentum zu halten und diese Flächen langfristig an Landwirte zu verpachten – gerade auch im besonders betroffenen Osten. Das Land dafür könnte aus dem großen Generationswechsel generiert werden. Denn viele Bauern wollen in den nächsten zehn bis 20 Jahren ihren Hof altersbedingt abgeben. Zusätzlich bedarf es aber laut Tackmann weiterer Regulierungen für den Verkauf von Flächen an Nichtlandwirte:

"Es geht halt nicht um einzelne Investoren, die mal diesen oder jenen Betrieb kaufen, sondern es geht um richtige Investorennetzwerke. Und diese Netzwerke, die erfassen wir im Moment nur vom Hörensagen. Das ist das große Problem."

Der konservative Bauernbund Brandenburg, nicht zu verwechseln mit dem Deutschen Bauernverband, hat mithilfe seiner Mitglieder im Jahr 2014 eine Liste nicht-landwirtschaftlicher Investoren erstellt. Sie fanden insgesamt 21 Firmen in Brandenburg. Dem Bauernbund zufolge besaßen die größten von ihnen jeweils weit über 10.000 Hektar. Kirsten Tackmann bestätigt das:

"In meinem Wahlkreis hat zum Beispiel die so genannte KTG Holding eine große Rolle gespielt vor einigen Jahren. Das ist also ein bayerischer Investor, der sozusagen dort ein ganzes Imperium von Betrieben aufgekauft hat und tatsächlich so ein Netzwerk erzeugt hat. Als er dann Pleite ging, ist offengelegt worden, dass da über 99 Subunternehmen dahintergesteckt haben. Das Problem ist dabei, dass als sie dann Pleite gingen, dass der Boden nicht etwa an ortsansässige Agrarbetriebe wieder zurückgegangen ist, sondern an die nächste Heuschrecke, nämlich einen Rückversicherer."

Ein weiteres Beispiel: Ende letzten Jahres haben Erben hinter dem Lebensmittelhandelskonzern Aldi als Teil eines Firmengeflechts einen 1500-Hektar-Betrieb in Sachsen aufgekauft. Am Verkauf der Flächen war ausgerechnet der ehemalige Präsident des Landesbauernverbands Thüringen, gehörig zum Deutschen Bauernverband, maßgeblich beteiligt. Manche Landwirte haben daher zur Selbsthilfe gegriffen. So entstand zum Beispiel die Biobodengenossenschaft. Sie gehört zur GLS Bank, der Gemeinschaftsbank für Leihen und Schenken in Bochum.

"Wenn man Mitglied bei der Biobodengenossenschaft wird, dann sehe ich, dass es einen gesellschaftlichen Auftrag gibt, mit Land anders umzugehen."

Sagt der Geschäftsführer der Genossenschaft Uwe Greff, und…

"…dass wir Land den Landwirten dauerhaft für eine nachhaltige Nutzung zur Verfügung stellen müssen. Und wir, die diese Produkte gerne essen wollen, die von diesen Höfen sind, wir müssen uns dafür engagieren." Mit den Einlagen der über 4600 Mitglieder hat die Biobodengenossenschaft bereits mehrere Tausend Hektar Land aufgekauft. Es wurde gezielt an Biobauern vermittelt. Viele Betriebe konnten so gesichert oder vergrößert werden. Dazu zählt auch das Ökodorf Brodowin in Brandenburg. Ende Februar übernahm das Ökodorf die Flächen einer benachbarten Agrargenossenschaft, der Oderberg e.G. Finanziell abgesichert durch die Biobodengenossenschaft, die das Land jetzt an Brodowin verpachtet. Uwe Greff hat beim Kauf die Verhandlungen mit der Oderberg e.G. geführt:

"Die haben für sich jetzt entschieden: Wenn jetzt der nächste in Rente geht, ist einfach Schluss, wir machen da nicht weiter. Und ich fand es hochspannend, dass für diese Menschen das Hauptmotiv war: Wir wollen weiterhin aufrechten Ganges durch das Dorf gehen und ich möchte am Sonntag weiterhin zum Frühschoppen." Und das könnten die ehemaligen Eigentümer auch. Denn Ludolf von Maltzan, Geschäftsführer des Ökodorfs Brodowin hat alle Mitarbeiter der Oderberg e.G. übernommen, die das gerne wollten:

"Es ist so, dass die Oderberger Mitarbeiter hier schon mal geackert haben vor 30 Jahren. Und unsere Brodowiner kannten auch Flächen in Oderberg. Und so etwas ist mir auch persönlich wichtig. In diesem Fall gibt es sie und gab es sie schon ganz lange, die persönlichen Beziehungen."

Eine Genossenschaft für Agrarflächen – ein Beispiel, wie sich Landwirte gegenseitig auf dem Markt für Boden unterstützen. Doch es liegt auch in der Verantwortung von Bund und Ländern, dass die Fairness beim Kauf von Ackerland wiederhergestellt wird.