Auf einer Baustelle in Rudow, am Stadtrand von Berlin, werden Dämmplatten zurecht gesägt. Dann werden die zwölf Zentimeter dicken Polystyrol-Platten an der Außenfassade befestigt. Das Gebäude ist ein typischer 60er-Jahre-Bau, ein rechteckiges Haus mit Flachdach und 16 Mietparteien. Die energetische Sanierung kostet rund eine Viertel Million Euro. Stephan David ist der Architekt. Mehr als ein Dutzend solcher Baustellen betreut er im Jahr.

"Der Bauherr will eine Wertverbesserung für sein Gebäude haben. Auch eine langfristige Mieterstruktur - auch per Energiepass, den man ja heute bekommt - um eben auch entsprechend die Mieten ein bisschen anzupassen. Als erstes wurde eine Wärmebedarfsberechnung gemacht. Dann daraufhin ein Konzept ausgearbeitet - sodass Dach, Fassade, Fenster und Keller gedämmt werden. Sodass man nachher circa 30 Prozent weniger Energie verbraucht."

Bauarbeiten wie diese in Berlin-Rudow sind politisch erwünscht. Der Staat fördert sie sogar - mit zinsverbilligten Darlehen oder Zuschüssen. Der Grund: In Deutschland wird zu viel Energie verbraucht. Das ist nicht nur teuer, sondern auch klimaschädlich. Deshalb soll der Energiebedarf im Gebäudesektor bis zum Jahr 2050 um 80 Prozent gesenkt werden - so steht es im Energiekonzept der Bundesregierung. Darin heißt es auch, dass das Heizen von Gebäuden und die Warmwasserversorgung zurzeit rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs ausmachen. Durch Wärmedämmung, den Austausch veralteter Heizungsanlagen oder modernere Fenster lässt sich hier einiges einsparen

Deutschland will die Energiewende schaffen - so wurde von der Bundesregierung beschlossen, bis zum Jahr 2050 die Treibhausgas-Emissionen um 80 bis 95 Prozent gegenüber dem Basisjahr 1990 zu verringern. Ein ehrgeiziges Ziel. Doch ohne ein Mehr an Energieeffizienz kann die Energiewende niemals gelingen, sagt Stefan Kohler. Er ist Geschäftsführer der dena, der Deutschen Energie-Agentur:

"Wir müssen den Energieverbrauch in den Gebäuden, aber natürlich auch in den anderen Sektoren senken, um beispielsweise den Anteil erneuerbarer Energien auf die angestrebten 80 bis 100 Prozent zu bringen. Es ist eine Fehlmeinung, wenn wir glauben, wir können den hohen Energieverbrauch, den wir heute haben, mit regenerativen Energiequellen decken. Und deshalb ist Energieeffizienz eigentlich das Grundprinzip für die Energiewende."

Die Deutsche Energie-Agentur wurde vor 14 Jahren gegründet - damals regierte eine rot-grüne Koalition in Berlin. Hauptgesellschafter ist der Bund. Die Agentur ist das selbst ernannte Kompetenzzentrum für Energieeffizienz und erneuerbare Energien wie Wasserkraft, Windenergie oder Erdwärme.

Die Vorgabe, Energie zu sparen und somit die Energieeffizienz zu verbessern, ist politisch unumstritten. Auch die Industrie spielt inzwischen mit. Im Handel gibt es längst energiesparende elektrische Haushaltsgeräte. Dieser Bereich ist auch wichtig, doch den größeren Einspareffekt sehen Experten im Gebäude- und Wärmebereich:

"Wir haben auch in diesem Bereich Einsparpotenziale in der Größenordnung von 30 bis 50 Prozent - Beleuchtung, Kühlschränke, Waschmaschinen etc. Aber: Wir haben immer neuere Anwendungen für Strom, etwa bei der Informations-, Kommunikations- und Unterhaltungselektronik im Haushalt. Da haben wir Geräte im System, die es vor zehn Jahren noch gar nicht gab. Und deshalb wird sich der Stromverbrauch ungefähr auf dem heutigen Niveau stabilisieren."

Weshalb es umso wichtiger ist, den veralteten Gebäudebestand in Deutschland zu sanieren. Die Sanierungsrate beträgt gegenwärtig nur knapp ein Prozent pro Jahr, um bis 2050 die politischen Vorgaben auch beim Klimaschutz zu erfüllen, wäre eine Quote von 2,5 Prozent nötig.

In der Baubranche wird davon ausgegangen, dass bei einer energetischen Sanierung alle Beteiligten profitieren. Auch Architekt Stephan David sieht auf seinen Baustellen keine Verlierer.

"Weil Sie eine höhere Wertsteigerung für Ihr Gebäude haben. Wenn Sie es einmal veräußern würden, bekämen Sie auch mehr Geld dafür. Und für die Mieter ist es so, dass die Nebenkosten in der Regel nicht unerheblich gesenkt werden. Klar ist, der Vermieter wird dann die Miete um den gesetzlichen Wert erhöhen. Letztendlich hat da jeder etwas davon: Wir sparen insgesamt Energie ein, wir tun etwas für die Umwelt - und da sollten wir alle drauf gucken."

Diese Zuversicht des Architekten teilen allerdings längst nicht alle. Im politischen Berlin gibt es eine große Anzahl von Interessengruppen, die die energetische Sanierung aus Klimaschutzgründen zwar generell befürworten, doch einzelne Aspekte eher kritisch sehen. Ulrich Ropertz ist Sprecher des Deutschen Mieterbundes. Er sagt, dass die Mieter oft die Leidtragenden der energetischen Gebäudesanierung sind:

"Denn das, was Sie nach der energetischen Sanierung an Heizkosten sparen, müssen Sie doppelt und dreifach über eine höhere Miete bezahlen. Unterm Strich ist also nicht garantiert, dass der Mieter kostenneutral aus der energetischen Sanierung rauskommt, er muss kräftig draufzahlen."

Der Mieterbund hat Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2012 überprüfen lassen. Mit dem Ergebnis, dass vor allem in Großstädten beides gestiegen ist - die eigentliche Miete und die sogenannte zweite Miete – gemeint sind die Nebenkosten. Zudem werde bei den Kosten der energetischen Sanierung auch nicht ausreichend differenziert, klagt der Mieterbund-Sprecher:

"Gerade bei einer neuen Fassade - hängen hier die Kosten mit der Dämmung zusammen? - das wäre eine Modernisierung. Oder werden die Kosten schlicht dadurch hervorgerufen, weil die Fassade erneuert wurde? Das wären dann Instandsetzungskosten, und die müsste der Vermieter alleine tragen, ohne sie auf die Mieter abzuwälzen. Zum zweiten stellt sich das Problem, dass häufig energetische Modernisierungen nicht wirklich wirtschaftlich angegangen werden. Dann wird beispielsweise noch zwei Zentimeter mehr Fassadendämmung aufgebracht, nur ist bei den letzten beiden Zentimetern die Wirtschaftlichkeit mitunter in Frage zu stellen."

Auf der Baustelle in Rudow geht es bei der Fassadendämmung gut voran. Ein Großteil der hellen Platten ist angebracht, später kommt noch der Außenputz drauf. Direkt in der Nachbarschaft steht ein ähnliches Gebäude: Auch so ein typischer 60er-Jahre-Bau, der vor zwei Jahren energetisch saniert und in mintgrün gestrichen ist. Doch wer genau hinschaut, wird auch registrieren, dass die neue Außenhaut die Optik des Hauses leicht verändert hat: Vor allem die Einlassungen für die Fenster wirken durch die dicken Dämmplatten etwas schmaler. Bei einem Zweckbau sei das kein großes Problem, meint Architekt Stephan David, doch er weiß auch, dass die Fassadendämmung bei älteren, vielleicht sogar stuckverzierten Gebäuden umstritten ist.

"Bei der Dämmung handelt es sich um zwölf Zentimeter Polystyrol, wobei in manchen Bereichen auch eine mineralische Dämmung verwandt werden muss, aufgrund von Brandüberschlagzonen etc. Die Laibungen werden natürlich schon erheblich tief. Aber das ist später dann doch eine Gewohnheit. Derzeit arbeitet aber die Industrie sehr stark daran, dichtere Platten zu machen, wo dann eben nur noch mit acht Zentimetern gedämmt werden kann. Die Kosten für die schmalen Platten, die die gleiche Gleitfähigkeit haben, sind aber noch relativ hoch."

Doch rentiert sich ein Mehr an Energieeffizienz überhaupt? Die Meinungen darüber gehen auseinander. Im vergangenen Jahr schockte das Wirtschaftsforschungsinstitut "Prognos" die Fachwelt mit einer Studie: Demnach erwarten die Forscher bis zum Jahr 2050 zwar Investitionen im Bereich der energetischen Sanierung von 840 Milliarden Euro, denen jedoch stünden Einsparungen bei den Energiekosten von "nur" 370 Milliarden Euro gegenüber. Stefan Kohler, der Geschäftsführer der Deutschen Energieagentur, akzeptiert diese Zahlen nicht.

"Wir unterstellen, dass eine energetische Sanierung des Gebäudes dann stattfindet, wenn eine Sowieso-Sanierung stattfindet. Also: Wenn meine Außenfassade sanierungsbedürftig ist, weil der Verputz abfällt und er erneuert werden muss. Somit kommt es auf den Zeitpunkt an. Der zweite Punkt - und da hat die Prognos-Studie auch falsch gerechnet: Wenn ich mein Bad saniere oder eine neue Küche einbaue im Rahmen der Sanierung, dann kann ich nicht annehmen, dass sich die Küchen- oder Badsanierung durch die Energieeinsparung refinanziert."

dena-Chef Kohler geht davon aus, dass die Ausgaben für eine energetische Sanierung gut angelegt sind. Auch die von staatlicher Seite. Pro Jahr vergibt die bundeseigene KfW-Bankengruppe derzeit rund 1,8 Milliarden Euro an Zuschüssen oder zinsverbilligten Darlehen. Dieses Geld werde mehrfach wieder reinkommen, ist sich Kohler sicher. Die Erfahrungen der Energieagentur würden zeigen, dass ein Förder-Euro rund zwölf Euro private Investitionen auslöse.

Ähnlich makro-ökonomisch argumentiert Carsten Müller. Der CDU-Bundestagsabgeordnete steht der Unternehmensinitiative Energieeffizienz vor. Darin sind Dutzende von Firmen und Organisationen vereint, die auf diesem Gebiet tätig sind: Heizkessel- und Fensterhersteller, Wirtschaftsberater oder Bauplaner. Nach Ansicht von Müller ist Energieeffizienz inzwischen ein ernst zu nehmender Wirtschaftsfaktor:

"Wir reden über Umsatzzahlen in der Größenordnung von 140 Milliarden Euro pro Jahr. Es gibt in der Energieeffizienzbranche bereits heute über 800.000 Beschäftigte, und wir haben es mit zweistelligen Wachstumsraten zu tun."

Verdient wird also ganz gut in der Branche - auch international - und dennoch fehlt bei der energetischen Gebäudesanierung das Tempo. Einige Akteure fordern mehr Fördergelder - vier bis fünf Milliarden Euro pro Jahr, statt der bisherigen 1,8 Milliarden jährlich. Das zusätzliche Geld würde dena-Chef Kohler dazu nutzen, um mehr Eigentümer zu animieren, mit der Sanierung endlich zu beginnen.

Vergleichsweise gut klappte es bei größeren Wohnkomplexen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, kurz GdW, vertritt mehr als 3.000 Wohnungsunternehmen. Diese begreifen sich als Vorreiter bei der energetischen Sanierung und geben an, seit 1990 seien rund ein Drittel der GdW-Wohnungen komplett modernisiert worden. Doch sorgenfrei sieht auch Verbandspräsident Axel Gedaschko die Entwicklung nicht.

"Wenn man sich anguckt: Rohrdämmung, Brennwertkessel - dann ist es schon auffällig, dass die Materialkosten hier der Inflationsrate bei weitem davongaloppiert sind. Und dass letztendlich Vermieter und Mieter diejenigen sind, die die Zeche dafür zahlen. Hier wird eine Marktsituation ziemlich ausgenutzt."

Deutlich langsamer geht es bei der Sanierung kleiner Häuser, auch bei Eigentumswohnungen voran. Diese machen mit mehr als neun Millionen rund ein Viertel des deutschen Wohnungsbestandes aus. Von 1.000 Eigentumswohnungen werden gerade einmal sechs im Jahr energetisch saniert. Umfragen zeigen, dass Modernisierungen die Eigentümer wirtschaftlich wohl überfordern - trotz Darlehen und zinsverbilligter Kredite.

Ein Dauerbrenner in der politischen Diskussion ist deshalb die direkte steuerliche Absetzbarkeit der Kosten der energetischen Maßnahmen – die Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) seit Jahren blockiert. Weil sich auch die Große Koalition bis heute nicht entscheiden kann, hätten viele Eigentümer gezögert zu sanieren, glaubt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund:

"Insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser, im Bereich der Kleinvermieter, würden verbesserte Abschreibungsbedingungen sicherlich eine Menge an Investitionen auslösen. Aber wir diskutieren jetzt schon seit Jahren, ob es diese verbesserten Möglichkeiten gibt oder nicht. Ich fürchte, dass ganz viele Kleinvermieter, selbst nutzende Eigentümer, ihre Investitionen auf die lange Bank schieben. Nach dem Motto - ich warte mal, bis die verbesserten steuerlichen Abschreibungsbedingungen tatsächlich kommen."

Für mehr Energieeffizienz im Gebäudebereich sprechen sich auch diverse Umweltverbände aus, die vor allem den Klimaaspekt herausstellen. Der Naturschutzbund Deutschland beispielsweise will langfristig weg von fossilen Energieträgern wie Kohle. Nabu-Experte Ulf Sieberg kennt die Diskussion. Dass es beim Tempo der energetischen Sanierung in Deutschland hapert, kritisiert er schon seit langem.

"Das Geld wird gerne immer genannt - gerade auch im Zuge der Diskussion um die Steueranreize. Aber das ist nicht der ausschlaggebende Grund. Es ist einerseits die Heterogenität der Akteurslandschaft, hier gibt es sehr unterschiedliche Interessen, denken Sie an die Heizungsbauer oder die Dämmstoffindustrie. Vor allem aber die Komplexität des Themas: Wir haben einerseits Regelungen ordnungsrechtlicher Natur über das Energierecht. Wir haben aber auch sehr viele andere Rechtsbereiche, die hier hineinspielen - zum Beispiel das Mietrecht, beispielsweise auch das Baugesetzbuch. Und das macht es eben schwer."

Seine Liste lässt sich noch fortführen – beispielsweise um die Energieeinsparverordnung EnEV, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz oder die Richtlinie zur Energie-Effizienz der EU. Und auch das in diesem Sommer reformierte Erneuerbare-Energien-Gesetz, kurz EEG, spielt eine Rolle - wenn auch nur am Rande. Nämlich dann, wenn auf großen Wohnkomplexen zur Steigerung der Energieeffizienz zusätzlich Solaranlagen zur Stromgewinnung installiert werden.

Vor allem größere Wohnungsunternehmen haben das in der Vergangenheit gemacht – zeitgleich mit der energetischen Sanierung der Häuser. Doch für alle neuen Solarstromanlagen mit mehr als Zehn-Kilowatt Leistung muss seit neuestem die EEG-Umlage gezahlt werden, was die Kosten nach oben treibt. Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fragt sich deshalb, ob sich dieser sinnvolle Zweiklang aus energetischer Sanierung und umweltfreundlicher Energiegewinnung künftig noch rechnen wird.

"Das hat Auswirkungen: Wir haben immer gesagt, es wäre wesentlich klüger, nicht jedes Haus bis unter die Toppen zu dämmen, weil das extrem teuer ist. Sondern, dass es Sinn machen würde, vor Ort dezentral Strom und Wärme gleichzeitig zu erzeugen. Dass, was jetzt im EEG gemacht wird - oder nicht gemacht wird - nämlich, dass man auch den Mieter quasi in den Genuss der Energiewende bringt, in dem der vor Ort erzeugte Strom für ihn kostengünstig zur Verfügung gestellt wird, das ist schon bedenklich."

Ohnehin ist politisch einiges in Bewegung. Freuen dürfte die Wohnungs- und Immobilienunternehmen wohl auch nicht, dass Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) derzeit laut über weitere Schritte zur Kostenbegrenzung für Mieter nachdenkt. Denn bislang dürfen Vermieter nach einer Modernisierung - beispielsweise einer Fassadendämmung oder dem Einbau mehrfach verglaster Fenster - die Miete dauerhaft um bis zu elf Prozent erhöhen. Dagegen sehen die Ministeriumspläne vor, dass eine Mieterhöhung künftig nur zehn Prozent ausmachen und zeitlich begrenzt sein soll. Seinen Entwurf will Maas, der auch für Verbraucherschutz zuständig ist, im Herbst präsentieren.

Was die einen ärgert, dürfte andere zufriedenstellen. Der Deutsche Mieterbund kritisiert seit langem die steigenden Mietpreise vor allem in den Großstädten. Auch hier sind energetische Sanierungen zumindest ein Grund. Und Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz will in Zukunft sogar eine gänzlich andere Berechnungsgröße etablieren.

"Man muss eigentlich fragen: Was bringt die energetische Modernisierung, wie viel Energie kann eingespart werden, wie viel Heizkosten werden tatsächlich eingespart? Und das kann dann Basis für eine Mieterhöhung sein. Wir wollen nicht Kosten und Mieterhöhung verknüpfen, sondern wir wollen den Erfolg der energetischen Modernisierung mit einer möglichen Mieterhöhung verknüpfen."

Doch trotz aller Kritik an steigenden Mietkosten - auch der Deutsche Mieterbund steht zur Energieeffizienz. Und hat gemeinsam mit Gewerkschaften, Energieberatern, Umweltverbänden und Architekten-Vereinigungen die sogenannte "Gebäude-Allianz" ins Leben gerufen. Mit dem Ziel: das Tempo der energetischen Sanierung zu erhöhen, gleichzeitig für eine gerechtere Verteilung der Kosten zu sorgen.

Auch bei der öffentlichen Wahrnehmung des Themas Energieeffizienz sieht man Nachholbedarf. Es hapert an verlässlichen Informationen. Wie aussagekräftig ist zum Beispiel ein Energiepass? Was sagt der verlässlich über den energetischen Zustand einer Wohnung oder eines Hauses aus? Stefan Kohler von der Deutschen Energieagentur bemängelt, dass es auf dem Markt derzeit zwei Varianten gibt - einen bedarfs- und einen verbrauchsorientierten Energiepass.

"Der bedarfsorientierte Energieausweis beschreibt den energietechnischen Zustand des Gebäudes. Der verbrauchsorientierte weist eben den Energiebedarf des Gebäudes nach - aufgrund der Energieverbräuche der letzten Jahre. Wenn da also ein altes Ehepaar wohnt, welches den Winter über auf Mallorca ist, hätte das Haus angeblich einen hohen Effizienzstandard. Wenn im selben Haus eine Familie mit drei Kindern wohnt, hätte es eben einen sehr schlechten Energieeffizienzstandard. Daran arbeiten wir gerade, um eben die notwendige Markttransparenz zu bekommen."

Architekt Stephan David ist regelmäßig auf der Baustelle am Berliner Stadtrand, um die Fortschritte zu überwachen. Die Fassadendämmung ist fast abgeschlossen, nun werden die Kellerdecken und das Flachdach gedämmt. In wenigen Wochen sollen die Arbeiten erledigt sein.

Die politischen Diskussionen über mögliche Neuausrichtungen des förderrechtlichen und auch finanziellen Rahmens der energetischen Gebäudesanierung in Deutschland werden weitergehen. Ohnehin gab es in den vergangenen Jahren immer wieder Anpassungen in den Gesetzen und Verordnungen. Und über so manche Vorschrift muss der bedächtige 52-Jährige auch mal den Kopf schütteln.

"Wenn beispielsweise Putzschäden an den Fassadenflächen mehr als zehn Prozent ausmachen, dann müssen unbedingt Dämmplatten verarbeitet werden. Wenn Sie einen Betonbau haben, der ohne große Schäden ist, dann können Sie ihn auch streichen. Und wissen, dass da Energie verheizt wird. Und dieses Problem haben sicherlich nicht nur wir also Firma, sondern auch die anderen Unternehmen."