"Wir stehen jetzt hier an einem sehr neuralgischen Punkt, wo Schrottimmobilien sich ballen auf der rechten Seite der Bochumer Straße, hier aus der Jahrhundertwende industriezeitliche Bebauung, die in den Erdgeschosslagen ehemals als Handwerk- und Einzelhandelslagen genutzt worden sind und in den oberen Geschossen halt Wohnungen. Und im hinteren Bereich lagen dann die Handwerksbetriebe - Bäckereien, Schustereien, Schreinereien - alles das hat sich hier entlang dieser Straße gezogen und das ist dann im Laufe der letzten 20, 30 Jahre dann eben brach gefallen."

Es ist ein warmer Hochsommertag, als Siegbert Panteleit durch die Bochumer Straße im Süden von Gelsenkirchen führt. Die Straße ist knapp zweieinhalb Kilometer lang. Sie verläuft vom Hauptbahnhof vorbei am Wissenschaftspark, in dem sich vor einigen Jahren Unternehmen und Forschungseinrichtungen angesiedelt haben, und endet in einem Wohnviertel. Drei- bis viergeschossige Häuser stehen Mauer an Mauer. Viele der Gebäude muten herrschaftlich an, sind mit Erkern und Stuck verziert. Manche Fassade ist denkmalgeschützt. Doch der Glanz ist längst verblasst: Die meisten Häuser stehen leer, Rollläden sind runtergelassen. Ausgeblichene Schilder erinnern an Kneipen und Geschäfte, die es hier früher einmal gab. Siegbert Panteleit soll im Auftrag der Stadt Gelsenkirchen dafür sorgen, dass hier wieder Leben einkehrt. Er ist ein sogenannter Quartiersmanager. Und der …
"Kümmert sich erst einmal darum, dass dieses äußere Bild eben dieses Stadtteiles eine andere Wertigkeit bekommt, dass man erstmal sagt: Wo sind Potenziale in dem Quartier? Sowohl in wirtschaftlicher, sozialer, kultureller, aber auch städtebaulicher Sicht."

Panteleit ist Bauingenieur, sein Spezialgebiet sind Schrottimmobilien, wie sie hier in der Bochumer Straße stehen. Schrottimmobilien sind Häuser, die innerlich wie äußerlich extrem verfallen: Oft gibt es weder Strom noch Wasser und das Dach verkommt, viele sind von Ungeziefer befallen. Überall türmt sich Müll und es stinkt. Für die Städte sind solch heruntergekommene Immobilien ein Problem. Besonders häufig kommen sie hier im Ruhrgebiet, aber auch in den ostdeutschen Bundesländern vor. Komplette Straßenzüge bestehen in einigen Quartieren von Gelsenkirchen und Duisburg, aber auch in Städten in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen manchmal nur noch aus Schrottimmobilien. Die Stadt Gelsenkirchen will etwas dagegen unternehmen.
"Die Aufgabe ist es jetzt Stück für Stück diese Immobilien sich nicht nur anzuschauen, sondern versuchen einen gewissen planerischen Einfluss zu nehmen darauf. Neue Nutzungskonzepte zu finden, die dann einhergehen mit einer Renovierung oder Revitalisierung der Immobilie."
Doch das Herrichten ist ein Prozess, der von den ersten Bauanträgen für die Sanierung bis zum besseren Image eines Viertels nicht selten 20 Jahre dauert und aus vielen kleinen Schritten besteht. Meist geht es damit los, dass Siegbert Panteleit erst einmal herausfinden muss, wem das Gebäude überhaupt gehört.
"Das fängt beim Klingeln an, dass man sagt: Hallo, ich würde mich gerne mal mit Ihnen unterhalten. Das geht aber auch über sehr intensive Recherche bis nach Luxemburg, oder nach Israel. Das ist nicht ganz einfach. Das dauert manchmal ein Jahr und noch länger."
Angefangen hat der Verfall vieler Häuser in Gelsenkirchen und anderswo im Ruhrgebiet mit dem Ende des Bergbaus. Denn damit kam in vielen Städten auch die Arbeitslosigkeit. Menschen zogen weg, Häuser standen leer. Wer blieb, konnte meist nur noch geringe Mieten zahlen. Zu wenig, als dass die Besitzer damit ihre Häuser hätten in Schuss halten können. Heute ist deshalb viel zu tun.
"Sie sehen hier, das ist ein Eigentümer, der sehr engagiert ist und mit seinen Möglichkeiten eben diese Hoflage wieder herstellt, kleine Terrassenanlagen, Balkone, Fassaden in Ordnung bringt, die Entwässerung in Ordnung bringt, vernünftige neue Fenster, dass dort eben Schall und Wärmeisolierung ist … Hallo, ich grüße Sie ..."
Ohne den Einsatz der Eigentümer geht es nicht, weiß auch der Architekt Tim Rienits. Rienits gehört zur Landesinitiative Stadt.Bau.Kultur.NRW, die Konzepte für den Umgang mit Schrottimmobilien in ganz Nordrhein-Westfalen erarbeitet:

"Das ist natürlich in solchen problematischen Quartieren, die vielleicht auf den ersten Blick nicht dazu auffordern, sich besonders zu engagieren, ist das natürlich wahnsinnig wichtig, dass man Menschen hat, die trotz Müll und trotz Vandalismus und trotz Problemen sich aufraffen und sich sozusagen mit allem, was sie haben, für so eine Immobilie einsetzen."
Siegbert Panteleit ist seit knapp vier Jahren hier im Viertel aktiv. Mehrmals in der Woche verbringt er fast seinen ganzen Arbeitstag hier, überlegt bei jedem einzelnen Gebäude zusammen mit dem Inhaber, was sich daraus machen lässt.

Panteleit hilft den Besitzern beim Beantragen von Fördergeldern, die viele Städte und Gemeinden inzwischen für die Renovierung vergeben. Andere Inhaber unterstützt er bei der Suche nach einem Käufer. Doch davon abgesehen muss Panteleit vor allem eines gelingen: Er muss die Menschen davon überzeugen, dass aus der Bochumer Straße mit ihren vielen Schrottimmobilien wieder ein lebenswertes Viertel werden kann. Panteleit, der Ingenieur, wird oft zum Geschichtenerzähler und berichtet aus einer Zeit, in der Gelsenkirchen noch eine attraktive Stadt war.
"Sie brauchen Bilder, nein? Also das Bild des Pianisten, der dort zur Jahrhundertwende die Rose von Istanbul uraufgeführt hat. Wenn man dann eine Geschichte erzählt, dann gehen die Leute mit und sagen: Erzählen Sie mehr davon und ich sag: Ich komme nächste Woche wieder, dann erzähle ich die zweite Folge der Geschichte. Und dann plötzlich mischt man dann in diese Geschichte auch die Anliegen ein. Das ist eigentlich so die Kunst, ich sag immer: des Storytelling. Das ist wie so ein Lagerfeuer. Sie machen hier so ein Lagerfeuer auf, jetzt bildlich, und man setzt sich darum und fängt an zu erzählen, dass man Vertrauen gewinnt und. Das nimmt manchmal so Züge an, wo man sagt: Ja, aber das ist auch Entertainment."
Denn nur mit einer verheißungsvollen Zukunftsvision werden die Städte ihre Schrottimmobilien wieder los.
"Dann hoffe ich, dass ich damit interessierte Menschen hierher locke, die sagen: Jetzt sind alle Voraussetzungen gegeben, dass ich mich jetzt hier traue, mein Geld zu investieren. Die Stadt selber oder der Landkreis kann gar nicht so viel Geld in die Hand nehmen, wie es notwendig wäre, um alle Gebiete vernünftig zu entwickeln."
Erklärt der Berliner Stadtplaner Werner Klinge, der in ganz Deutschland Städten und Gemeinden beim Umgang mit ihren Schrottimmobilien hilft. Sein Rat:

"Man wird mal gucken, was ist sozusagen der wichtigste Bereich, den man angeht, der die größte Ausstrahlungswirkung hat, der im Bewusstsein der Bevölkerung, der Politik im Moment am miesesten rüberkommt und dafür gemeinsame Strategien entwickeln."

Einen knappen Kilometer von der Bochumer Straße in Gelsenkirchen entfernt hat Tim Rienits, der Architekt der Landesinitiative Stadt.Bau.Kultur.NRW sein Büro. In den vergangenen Monaten hat Rienits in Deutschland, aber auch im Ausland Ideen für den Umgang mit Schrottimmobilien hier in NRW gesammelt. Eine würde er gerne hier umsetzen:
"Wir haben ein wirklich sehr erfolgreiches Konzept in den Niederlanden entdeckt, das wird da schon seit über zehn Jahren praktiziert. Zunächst und vor allen Dingen in Rotterdam, aber zwischenzeitlich dann auch in anderen Städten. Das Konzept heißt Kluiszhoizen."
Auf Deutsch bedeutet das: Bastelhäuser.
"Klingt jetzt auch für deutsche Ohren vielleicht erst mal ein bisschen unseriös. Die haben also ein Modell entwickelt, wo die Stadt diese Gebäude aufgekauft hat in großer Zahl und sie zu sehr günstigen Konditionen an private Eigentümer wieder veräußert hat. Unter zwei Bedingungen: Die eine ist, dass diese neuen Eigentümer sich verpflichten mussten, innerhalb eines Jahres diese Gebäude selber wieder in Stand zu setzen, und die zweite Verpflichtung war, sie mussten sich verpflichten, mindestens drei Jahre in diesen Gebäuden selber zu leben."
Mehr als 500 Wohnungen und Häuser wurden in den Niederlanden bereits nach diesem Konzept verkauft und saniert. Mittlerweile ist die Nachfrage nach den günstigen Immobilien dort sogar größer als das Angebot. Eine Situation, von der jeder Stadtplaner im Ruhrgebiet träumt.
Ein ähnliches Konzept könnte Tim Rienits sich auch für die Schrottimmobilien in Gelsenkirchen und anderen deutschen Städten gut vorstellen. Doch mit "einfach nachmachen" ist es nicht getan: In den Niederlanden gab es neben der Beratung zum Umbau zudem ein besonderes Programm, über das die Käufer der Bastelhäuser einfach günstige Kredite bekommen haben. Ein vergleichbares Kreditprogramm gibt es in Nordrhein-Westfalen bislang nicht. Noch konnte Tim Rienits auch keine Bank dazu überreden, eine solches aufzusetzen.
"Bisher haben wir versucht, an verschiedenen Stellen als Vermittler aufzutreten und all diese Akteure, die da an einen Tisch gesetzt werden müssen, von dieser Idee zu überzeugen. Und haben aber feststellen müssen, dass das ein richtig dickes Brett ist. Insbesondere dann, wenn man wie hier in Gelsenkirchen, in einer strukturschwachen Kommune unterwegs ist, die sowieso nicht die Säcke voller Geld hat."

Doch warum reißt man die Immobilien nicht einfach ab und baut neue Häuser, die sich leichter verkaufen oder auch vermieten lassen, wenn es so schwierig ist, die bestehenden Gebäude zu vermitteln und ihre Sanierung zu finanzieren?
"Uns interessiert einfach, dass solche Immobilien, insbesondere auch historisch wertvolle Immobilien und solche Quartiere nicht vor die Hunde gehen. Also uns interessiert also eher der soziale und kulturelle Aspekt und vor allen Dingen auch sozusagen auch das Gemeinwohl."

Denkmalgeschützte Gebäude und die Baustile aus früheren Jahrzehnten sollen erhalten bleiben. Den Stadtplanern ist es wichtig, dass sie nicht dem Einheitslook vieler Neubausiedlungen weichen. Tim Rienits bleibt deshalb dran:

"Ich glaube das muss man einmal gemacht haben und bewiesen haben, dass es funktioniert und dass es hier genauso funktioniert wie in den Niederlanden und ich glaube dann würden auch bei vielen die Hemmschwellen wesentlich niedriger sein."
Dass Modelle wie die niederländischen Bastelhäuser auch in ihrer Stadt funktionieren könnten, hält Rita Schulze-Böing, Baurätin in Hamm, für unwahrscheinlich. Obwohl es auch hier Schrottimmobilien gibt. Die 180.000-Einwohner-Stadt Hamm liegt am nordöstlichen Ende des Ruhrgebiets. Schulze-Böing glaubt, dass die Bastelhäuser nur ein Modell für Großstädte mit vielen Studenten und Künstlern ist – und die leben hier kaum. Schulze-Böings Kampf gegen Schrottimmobilien hat außerdem einen speziellen Fokus:
"Dann gibt’s natürlich die Spekulanten, die gezielt solche Schrottimmobilien aufkaufen. Stellen Sie sich mal eine 75 Quadratmeterwohnung vor mit fünf Euro. Das sind so knapp 400 Euro dann. Wenn man die aber pro Bett verkauft, dann also hat man sieben Leute in so einer Wohnung, 6,7 Leute, dann sind Sie sofort bei dem Vierfachen, bei 1.600, 1.700 Euro. Und das ist das Geschäft, was gemacht wird. Die Ausländer, die von irgendwo kommen, keine Ahnung, haben die Sprache nicht kennen, sind froh, dass sie für 250 Euro nur unterkommen und die Vermieter machen nichts an den Häusern."
Maximale Rendite auf Kosten anderer – darum geht es solchen Immobilienbesitzern. Inzwischen ist diese Form der Ausbeutung in Hamm nahezu professionell organisiert:

"Das sind wohl dann so Schlepperbanden, nehmen wir an. Die dann dort das organisieren und für einen bestimmten Betrag die dann nach Deutschland zu bringen."
Im großen Stil begonnen hat dieses Problem in vielen Ruhrgebietsstädten Anfang 2014. Seitdem dürfen im Rahmen der Arbeitnehmerfreizügigkeit auch Bulgaren und Rumänen ohne gesonderte Erlaubnis in Deutschland arbeiten. Nicht nur in Hamm, sondern auch in Duisburg, Bochum oder Wuppertal werden seitdem Schrottimmobilien zu völlig überteuerten Preisen überwiegend an Osteuropäer vermietet. Die Vermieter reisen dafür regelmäßig nach Rumänien oder Bulgarien und bieten den Menschen, die sich im Westen ein besseres Leben erhoffen, oft ein Komplettpaket an: eine Matratze in einer Wohnung, einen Mini-Job und häufig auch gleich Hilfe beim Ausfüllen der Unterlagen, mit denen sie oben drauf noch Geld vom Staat beantragen können. Die Vermieter selbst kassieren natürlich einen üppigen Teil davon. Im Bürokratendeutsch heißt das Sozialbetrug.
"Das haben wir auch schon mal gehabt. Dann melden sich 30 Leute an einer Adresse an, um Kindergeld zu kassieren, oder sonst was."
Rund 70 Gebäude stehen im sogenannten Problemimmobilienkataster der Stadt Hamm. Und die greift inzwischen wie viele andere Ruhrgebietsstädte auch zu einer besonderen Maßnahme:

"Um diesen Banden das hier so unangenehm wie möglich zu machen, haben wir eben so eine Art Task Force gebildet, die dann, wenn wir feststellen, bei solchen Häusern melden sich sehr viele Leute an, dann gucken wir uns diese Häuser an, dann geht also eine Gruppe raus: Sozialbereich, Ordnungsamt, Wohnungsamt, Bauaufsicht, Feuerwehr, Polizei. Die gucken sich das dann an und wenn es eine Überbelegung gibt, wird das sofort abgestellt."
Für die Stadt lohnt sich dieser Aufwand, findet Rita Schulze-Böing:
"Wir haben insgesamt sechs solcher Razzien gemacht, wo wir uns diese Häuser nachts dann mal angeguckt haben, wer da wirklich übernachtet. Und die Zustände, die da zum Teil herrschten, sind dann sofort abgestellt worden. Und wenn ein neues Haus irgendwie in Verdacht gerät, schreiten wir sofort ein."
Immer häufiger versucht die Stadt jetzt auch, solch problematische Immobilien aufzukaufen und selbst zu sanieren oder abzureißen und etwas Neues zu bauen. Das Geld dafür kommt vom Land Nordrhein-Westfalen und vom Bund: Zusammen stellen sie acht Ruhrgebietsstädten in diesem Jahr insgesamt 33 Millionen Euro zur Verfügung.
"Wir haben jetzt erstmal eine Million bekommen. Wir werden aber noch eine weitere Million bekommen. Wir haben zusätzlich als Stadt noch eine Stadtentwicklungsgesellschaft gegründet, die jedes Jahr fünf Millionen Euro für diesen Zweck bereitstellt. Unsere Kriegskasse, sag ich mal so, ist ausreichend gefüllt.
Der Berliner Stadtplaner Werner Klinge weiß, was Städte noch tun können, wenn Eigentümer sich nicht um ihre Häuser kümmern.
"Wenn der sozusagen seinen Verpflichtungen als Eigentümer nicht nachkommt, weil von dem Gebäude Gefahren ausgehen, dann wird er von der Bauaufsichtsbehörde aufgefordert: Bitte beheb das. Wenn er das nicht macht, kann man ihn mit Zwangsgeld belegen. Das kann bis zu 50.000 Euro hochgehen. Wenn das noch nicht hilft, dann muss die Bauaufsicht oder die Gemeinde die sogenannte Ersatzvornahme machen und Zumauern, Zaun stellen."

Das kostet Nerven, Zeit und Geld. Rita Schulze-Böing ist sich deshalb sicher:

"Das ist eine Aufgabe, wo man einen langen Atem braucht. Da gibt es keine kurzfristigen Erfolge."
Zurzeit denken sie und ihre Kollegen deshalb auch noch über einen ganz neuen Ansatz nach:
"Also ein arbeitsmarktpolitisches Modell, dass eben Langzeitarbeitslose wieder in den Arbeitsmarkt eingeführt werden, indem sie die Renovierung eines solchen Projektes selbst übernehmen und dann möglicherweise auch dort selbst einziehen. Diese Überlegung steckt aber noch in den Anfängen."

Was in Hamm vielerorts noch Zukunftsvision ist, hat die Stadt Luckenwalde zum Teil schon geschafft. Luckenwalde liegt rund 60 Kilometer südlich von Berlin und hat rund 21.000 Einwohner. Der Großteil einstiger Schrottimmobilien ist hier bereits saniert worden und wird heute als Wohnraum, Schule, Kita, Bürogebäude, Bibliothek oder Museum genutzt. Einfach war der Weg dorthin nicht, erzählt Peter Mann, der Leiter des Stadtplanungsamtes.
"Die Stadt Luckenwalde war unmittelbar nach der Wende davon geprägt, dass innerhalb genau des Stadtzentrums ungefähr 30 Hektar innerstädtische Brachen entstanden sind, weil dort Fabriken ihre Produktion aufgeben mussten."

Während im Ruhrgebiet der Niedergang der Kohleindustrie und die damit verbundene Arbeitslosigkeit dazu geführt haben, dass Gebäude zu Schrottimmobilien verkommen sind, kamen der Verfall der Häuser und die Abwanderung der Menschen aus Luckenwalde südlich von Berlin mit der Wende. Und mit ihr kamen auch die Spekulanten, wie der Stadtplaner Werner Klinge erklärt. Er ist Mitgesellschafter des Berliner Büros Plan und Praxis und berät auch Peter Mann und die Stadt Luckenwalde in der Frage, wie man aus Schrottimmobilien wieder sinnvoll genutzte Gebäude machen kann.

"Die Produktion hat sich nach der Wiedervereinigung nicht mehr gelohnt, die Betriebe sind brach gefallen. Dann gab es jede Menge Glücksritter, die einfach, ich sage mal: wild spekuliert haben. Die Grundstücke von der Treuhand für einen symbolischen Euro erworben haben, in der Hoffnung, dass man sie wieder weiterverkaufen kann. Die haben nichts an den Gebäuden gemacht, die haben die Häuser verfallen lassen."

Weil die Besitzer oftmals nicht erreichbar waren, hat die Stadt die Gebäude zunächst auf eigene Kosten gesichert, damit Dächer und Außenwände nicht einstürzten und zur Gefahr für die Bevölkerung werden. Eingetragen wurden die Kosten im Grundbuch. Gibt es für solche Immobilien später einen neuen Käufer, muss er die Kosten übernehmen. Das erschwert den Verkauf natürlich ungemein. Gelungen ist das in weiten Teilen, weil Bund und Land in den vergangenen Jahrzehnten viele Millionen Fördergelder zur Verfügung gestellt haben. Und es gibt noch einen Grund: Luckenwalde liegt gerade einmal 60 Kilometer vom Berliner Hauptbahnhof entfernt und in der Hauptstadt herrscht akute Wohnungsnot.
"In einer halben Stunde sind Sie von hier aus mitten in der City und das führt dazu, dass der überlastete Wohnungsmarkt Berlin – 40.000 Einwohner pro Jahr kommen neu hinzu, 10.000 Wohnungen schaffen Sie zu bauen, also zieht man mit der Wohnnutzung auch weiter raus. Und davon profitiert Luckenwalde."
Vollständig gelöst ist das Problem trotzdem nicht: Mitten in der Innenstadt, zwischen Rathaus und Bahnhof, liegen noch immer fünf Hektar mit Schrottimmobilien brach. Stadtplaner Peter Mann hofft, dass auch sie in den nächsten Jahren größtenteils in Wohnraum für zuziehende Berliner umgewandelt werden können. Für Luckenwalde wäre das eine tolle Entwicklung. Schon jetzt ziehen jedes Jahr 150 Menschen mehr nach Luckenwalde als von dort weggehen. Doch wer eine Stadt wie Berlin, mit einem großen kulturellen Angebot und einer in weiten Teilen guten Infrastruktur verlässt, hat auch hohe Ansprüche an seine neue Heimat. Und die sind für Luckenwalde eine große Herausforderung. Besonders für junge Familien glaubt Peter Mann, muss seine Stadt noch mehr bieten:

"Wir haben derzeit ein Mangel an Kitaplätzen, wir haben ungefähr 140 mehr Anmeldungen an Kita-Bedarfsplätzen, die wir einfach so schnell gar nicht neu schaffen können."
Neben den neuen Bewohnern müssen Peter Mann und seine Kollegen deshalb auch neue Fachkräfte anwerben, die beispielsweise in den Schulen und Kitas arbeiten. Denn neu zugezogene, junge Familien stellen in Aussicht, dass auch ihre Kinder und damit die nächste Generation, hier in Luckenwalde leben wird. Langfristig könnte so vielleicht die Zukunft der Stadt gesichert werden.