Wohnungsbau
Was die reformierte Neubauförderung leisten soll

Über die Förderung für energetisches Sanieren und Bauen wurde schon viel gestritten. Im Januar 2022 hatte das Bundeswirtschaftsministerium wegen einer Antragsflut Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vorzeitig beendet, da Milliarden an Mehrkosten drohten. Im folgenden Frühjahr wurde das Programm dann doch fortgesetzt, kurz darauf aber wieder gestoppt, da der vorgesehene Budgetrahmen rasch ausgeschöpft war. Das von der Bundesregierung nun grundlegend neu aufgelegte Förderprogramm fällt wesentlich bescheidener aus als sein Vorgänger.

Das neue Förderprogramm sieht keine Zuschüsse mehr vor. Stattdessen sollen Privatpersonen und Investoren beim Bau und Kauf besonders klimafreundlicher Häuser zinsverbilligte Kredite erhalten. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) setzt damit beim Problem der steigenden Kreditzinsen an.

Die neue Förderung knüpft staatliche Unterstützung an hohe energetische Standards und ein Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude. Der Bund fördert dabei den Neubau und Erstkauf von klimafreundlichen Wohn- und Nichtwohngebäuden, die den besonders strengen Energiestandard EH 40 erfüllen. Das bedeutet: Gefördert werden nur Gebäude, die maximal 40 Prozent der Energie vergleichbarer marktüblicher Gebäude benötigen. Das Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude betrachtet zudem die gesamte Energieeffizienz von Gebäuden, angefangen beim Energieverbrauch, über die Umweltfreundlichkeit der Baustoffe und die Dichtigkeit von Fenstern bis zur Frage, ob sich die verwendeten Materialien recyceln lassen.

Konkret können Bauherren und Erstkäufer über die verbilligten Kredite für besonders nachhaltige Wohngebäude maximal 150.000 Euro Förderung pro Einheit erhalten. Klimafreundliche Wohngebäude ohne Nachhaltigkeitssiegel werden mit bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit gefördert. Die Zinsverbilligung dämpft die Zinslast für Schuldner demnach um bis zu vier Prozent pro Jahr gemessen an marktüblichen Konditionen. Antragsberechtigt sind Investoren, Unternehmen, Genossenschaften und Privatpersonen. Direkte Zuschüsse erhalten zudem Kommunen und Landkreise etwa für den Bau von Wohnungen, Kitas oder Schulen. Anträge können Bauherren und Erstkäufer ab März 2023 bei der staatlichen Förderbank KfW stellen.

Zudem hat Bundesbauministerin Geywitz eine neue Eigentumsförderung für Familien ab Juni 2023 angekündigt. Berechtigt sind Familien mit bis zu 60.000 Euro Jahreseinkommen plus 10.000 Euro je Kind. Für das KfW-Programm mit zinsgünstigen Krediten stehen 350 Millionen Euro im Jahr bereit. Das gesamte Volumen der Neubauförderung liegt bei jährlich 1,1 Milliarden Euro und kommt aus dem Klima- und Transformationsfonds.

Laut einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen herrscht in Deutschland der größte Wohnungsmangel seit mehr als 20 Jahren. Demnach fehlen derzeit rund 700.000 Wohnungen (Stand Dezember 2022); das Problem spitze sich wegen der Bevölkerungszunahme weiter zu. Die Autorinnen und Autoren der Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts Arge warnen angesichts einer erheblichen Zuwanderung zudem vor einer weiteren Verschärfung der Krise auf dem Wohnungsmarkt. Denn bei Sozialwohnungen und bezahlbaren Mietwohnungen sei der Notstand am größten.

Auch Bundesbauministerin Geywitz beziffert den Wohnungsbedarf in Deutschland inzwischen höher als bisher veranschlagt. Benötigt würden pro Jahr wahrscheinlich 500.000 bis 600.000 Wohnungen – auch weil die Flüchtlinge aus der Ukraine auf dem Wohnungsmarkt hinzugekommen seien, so Geywitz. Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung sieht den Bau von rund 400.000 Wohnungen pro Jahr vor, 100.000 davon sollen Sozialwohnungen sein.

Die Branche geht allerdings davon aus, dass 2022 lediglich 280.000 neue Wohnungen entstanden sind, 2023 werden es voraussichtlich sogar nur 245.000 sein: „Die Ziele der Bundesregierung wurden 2022 gerissen und sind für 2023 und 2024 nicht zu schaffen“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller. Noch schlechter fällt die Bilanz nach einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen für den sozialen Wohnungsbau aus. Demnach wurden in der laufenden Legislaturperiode schätzungsweise erst 20.000 Sozialwohnungen neu geschaffen.

Selbst Geywitz erwartet nicht, dass die von der Bundesregierung angepeilten 400.000 neuen Wohnungen 2023 gebaut werden werden können.

Das reale Bauvolumen sei 2022 um zwei Prozent gesunken und damit erstmals seit Jahren, konstatiert eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Für das laufende Jahr sagen die Berliner Forscherinnen und Forscher einen Rückgang in ähnlicher Höhe voraus. Überproportional von den Rückgängen betroffen ist demnach der Wohnungsbau. Erst 2024 werde das Bauvolumen inflationsbereinigt wieder im Plus liegen.

Als Gründe für den Baurückgang gelten:

• stark steigende Preise
• höhere Kreditkosten
• Materialengpässe
• Fachkräftemangel
• nur zögerlich voranschreitende Digitalisierung in der Baubranche
• verschlechterte Finanzierungsbedingungen für Bauherren
• politische Unsicherheit

Die Probleme werden zum Teil durch den russischen Angriffskrieg in der Ukraine verursacht und/oder verstärkt.

Der Energieberaterverband GIH kritisiert die umgestaltete Neubauförderung des Bundesregierung als unpraktikabel. Das Fördervolumen von 1,1 Milliarden Euro pro Jahr sei zu gering, zumal das Geld nicht nur Privatleuten und Investoren zu Gute kommen soll, sondern auch der öffentlichen Hand. Zwar sei es sinnvoll, Gebäude mit dem strengen Standard EH 40 zu fördern, da diese sehr wenig Energie verbrauchten. Doch dafür brauche es mehr Anreize vom Staat. Zudem seien viele Details, etwa zur genauen Zinsverbilligung der Kredite und der endgültigen Fördersumme für Bauherren, offen. Die Neubauförderung werde zudem zu kurzfristig vorgelegt: Bauvorhaben bräuchten viel Vorlauf, bei der Kalkulation sei es unabdingbar, die Förderkonditionen zu kennen.

Der Dachverband GIH vertritt 13 Mitgliedsvereine in den Bundesländern und mehr als 3.200 Energieberater, darunter Handwerksmeister, Techniker, Ingenieure, Architekten und Naturwissenschaftler.

Auch die Baubranche kritisiert die neue Bauförderung. Mit der Bindung an den EH-40-Standard plus Zertifizierung würden Bauherren doppelt belastet, so Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Branchenverbandes ZDB. Gemessen am niedrigeren Standard EH 55 bezifferte der Verband die zusätzlichen Kosten für ein Einfamilienhaus mit EH 40 auf rund 25.000 Euro. So müsse beispielsweise in einem EH-40-Haus eine Entlüftungsanlage eingebaut werden.

Die Fördersumme von 750 Millionen Euro löse die Probleme wie sinkende Aufträge und Stornierungen im Wohnungsbau nicht ansatzweise, betonte Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss. Es würden zehn Milliarden Euro benötigt, um die Wende im Neubau zu schaffen.

Kritik kommt auch aus den Reihen der Opposition. Die Linke betont etwa, eine sinnvolle Neubauförderung müsse Mietobergrenzen und soziale Standards enthalten. Ausreichend bezahlbarer Wohnraum sei mit dem neuen Programm nicht zu schaffen, sagte Caren Lay, Wohnungspolitische Sprecherin der Linken im Bundestag.

Forscherinnen und Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung (DIW) fordern einen Strategiewechsel: Die Förderung müsse sich stärker auf die "Nachverdichtung im Bestand" fokussieren, um bezahlbaren neuen Wohnraum gerade in den Ballungsräumen zu schaffen. Gemeint ist damit der Ausbau bestehender Wohnbauten, bzw. ein Aufbau auf diese. Auf diese Weise könnten laut einer Studie, die Forscherinnen und Forscher der TU Darmstadt bereits vor einigen Jahren veröffentlichten, in Deutschland 1,1 bis 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen.

Das DIW warnt zugleich vor der Gefahr, dass ein Großteil der Förderung – insbesondere bei der energetischen Gebäudesanierung – in steigenden Preisen verpuffe, wenn neben der Nachfrage- nicht auch die Angebotsseite gestärkt werde. Zusätzlich müsse die Ausweitung der Planungs-, Produktions- und Installationskapazitäten stärker gefördert werden, um Engpässen im Angebot und damit Preissteigerungen entgegenzuwirken.

Die Hans-Böckler-Stiftung plädiert für eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbaus. Ein Vorschlag sieht beispielsweise einen Bodenfonds vor, der die Kommunen dabei unterstützen könne, das öffentliche Eigentum an Grund und Boden auszuweiten. Auch sollten kommunale Verwaltungen bei der Planung von Wohn- und Stadtteilprojekten unterstützt werden. Zudem könnten KfW-Programme gezielt sozial orientierte Wohnungsbauunternehmen finanziell unterstützen.