Eine der zentralen Verkehrsadern, die vom Leipziger Süden ins Zentrum der Stadt führt, ist am Reformationstag Ende Oktober versperrt. Eine Hüpfburg und eine Torwand stehen im Stadtteil Connewitz mitten auf der Straße. Dazwischen sitzen Anwohnerinnen mittleren Alters auf Bierbänken vor dem Bürgersteig, der als Podium dient.

"Hallo, herzlich willkommen zur Stadtteilversammlung. So können wir mit Euch ins Gespräch kommen und uns darüber austauschen, was gerade in Leipzig so passiert und dass nämlich solche Flächen, wie hinter uns zum Beispiel der Leopoldpark, einfach so verschwinden."

Schon lange war klar, dass der so genannte Leopoldpark nur ein grünes Provisorium ist. Die Nutzung als öffentliche Grünfläche war rund 15 Jahre durch die Eigentümer erlaubt worden. Trotz Anwohnerprotesten wurden inzwischen die Bäume und Büsche auf dem mehr als 5000 Quadratmeter großen Gelände gerodet. Hinter einem Gitterzaun ragt ein Kran in den Himmel und schwere Baufahrzeuge stehen auf dem aufgewühlten Grund. Ein privater Investor baut hier vier Stadtvillen mit über 100 Wohnungen. Sarah von einer Anwohnerinnen-Initiative:

"Als es dann jetzt klar wurde, dass hier was gebaut wird, gab es keinerlei Versuche des Unternehmens beziehungsweise der Stadt hier ein Beteiligungsverfahren durchzuführen. Die Stadt hat auch verpasst hier einen Bebauungsplan zu erlassen. Das heißt, hier werden auch keine Sozialwohnungen entstehen."

Das Thema bewegt. Das belegen etliche Zeitungsartikel rund um den Leopoldpark, die in den letzten Jahren in der Lokalpresse erschienen. Eine Passantin findet mit Blick auf das Gelände:

"Darüber haben wir uns unterhalten und dass es natürlich nicht mehr für den Wohnungsmarkt bestimmt ist, sondern für den Finanzmarkt und dass wir uns diese Finanzprodukte eben nicht leisten können, obwohl wir gerne umziehen würden, aber nicht können - Pech."

Direkt gegenüber des einstigen Leopoldparks entstehen gerade 26 Eigentumswohnungen, weitere 40 etwa 300 Meter weiter, über 150 Mini- und Mikroapartments in einer Parallelstraße und so weiter. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Leipzig ist in den letzten fünf Jahren um mehr als 30 Prozent gestiegen. Im Neubau haben sich die Angebotsmieten im selben Zeitraum sogar fast verdoppelt. Bei rund 10 Euro pro Quadratmeter geht es los, Ausreißer liegen bei 16 Euro kalt.

Stadtsoziologe Dieter Rink: "Das Problem ist eigentlich, dass in den letzten Jahren, also seit Beginn der 2010er Jahre, sowohl der Neubauals auch die Sanierung praktisch nur im höherpreisigen, oder höchstpreisigen oder Luxussegment stattfinden."
Dabei brauche es vor allem preiswerten Wohnraum, so Rink. Die Leipziger Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau erklärte Ende letzten Jahres, in der einst schrumpfenden Stadt herrsche Wohnungsnot. Leipzig ist inzwischen die am schnellsten wachsende deutsche Großstadt. Die Zahl der Bürgerinnen und Bürger stieg in den letzten fünf Jahren um mehr als 50.0000 auf über 600.000 Einwohner. Neuer Wohnraum muss her, darüber herrscht Einigkeit. Dieter Rink, stellvertretender Departmentleiter im Bereich Stadt- und Umweltsoziologie am Helmholtz-Zentrum Leipzig, befürchtet, dass derzeit am Bedarf vorbei gebaut werde:

"Wir haben Ende letzten Jahres eine Recherche durchgeführt an einigen Neubauprojekten in Leipzig und haben dort festgestellt, dass es bei den hochpreisigen Wohnungen Vermietungsschwierigkeiten gibt. Das heißt also, dass die schon länger als drei Monate leer stehen. Wir haben auch Indizien aus anderen Städten übrigens, dass so ein neuer Lehrstand in diesem Neubausegment entsteht."

Leerstand trotz Wohnungsmangel? Laut Marktbericht des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International sanken die Neubaumieten in Leipzig im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahresende um rund drei Prozentpunkte. Für Bastian Kunau von Colliers International kein Grund zur Beunruhigung:

"Wenn wir mal Zahlen nehmen aus 2017, wo wir knapp 1700 Wohnungsfertigstellungen hatten und dann Zahlen aus 2018, wo wir knapp 2300 Wohnungsfertigstellungen hatten, dann fällt das natürlich auf. Resultat daraus ist, dass es ein sehr sehr hohes Angebot am Markt gibt und dafür müssen natürlich auch erstmal die Mieter gefunden werden."

Kunau ist zuversichtlich. Leipzig gilt als beliebtester Wirtschaftsstandort der Region. Die Zahl der Beschäftigten soll laut Prognosen weiter ansteigen und damit, so Kunau, werde auch die Nachfrage nach gutem Wohnraum weiter wachsen, die Mieten also nach oben treiben:

"Die Steigerung der Mieten, die ist noch lange nicht vorbei. Über die letzten Jahre sind die Kaufpreise enorm gestiegen für Mehrfamilienhäuser. Und wir haben jetzt einen Punkt erreicht, wo dieses Potential erst mal gezogen werden muss. Das heißt, die Mietentwicklung muss jetzt erstmal hinterherkommen, um dann in Zukunft auch eine weitere Steigerung der Kaufpreise zu ermöglichen."

Das Geld ist offenbar da. Das Finanzvolumen im Bereich Wohn- und Geschäftsimmobilien stieg bundesweit laut Colliers International 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 12 Prozent. Bastian Kunau:

"Wie schon vor einigen Jahren profitieren wir auch heute davon, dass die Investoren Geld anlegen müssen. Und wenn diese Unsicherheit in Berlin da ist, dann werden sie sich Alternativen suchen, und da wird Leipzig definitiv eine Alternative sein. Es wird aber auch Halle profitieren, es wird Magdeburg profitieren, es wird Erfurt profitieren."

Hat der Mietendeckel in Berlin Bestand, locken ostdeutsche Wachstumsinseln noch stärker als bisher, daran haben Immobilienfachleute keine Zweifel. Gemeint sind Groß- und Mittelstädte, Hochschulstandorte mit Wirtschaftswachstum, steigenden Bevölkerungs- und sinkenden Arbeitslosenzahlen. Sie locken mit hohen Anfangsrenditen und vergleichsweise niedrigeren Einstiegspreisen.

Erfurt, die Thüringer Landeshauptstadt, beispielsweise, lobt der Marktbericht von Engels & Völkers aus Hamburg als "Investitionsparadies" in allen Wohnlagen. Trotz des Bevölkerungsrückgangs auf dem Land müssen laut Thüringer Wohnungsmarktbericht in den nächsten zehn Jahren 40.000 Wohnungen gebaut werden. Vor allem in den Metropolen Erfurt, Jena und Weimar ist Wohnraum knapp. In Erfurt sitzt auch der Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft, kurz VTW, Vorstandschef Frank Emrich:

"Also da haben wir natürlich eine Konkurrenz daraus, gerade in den dynamischen Städten, wenn es dann um das Bauland geht. Und diesen klassischen Immobilieninvestor, der dann sagt: ‘Naja, Berlin ist durch, Hamburg kenne ich mich nicht aus, Frankfurt ist zu teuer, aber Erfurt, die scheinen doch irgendwie noch was übrig zu haben.‘ Und die stehen dann auch im Wettbewerb zu uns."

Tatsächlich steigen trotz Mietpreisbremse schon jetzt die Preise in Thüringens Großstädten jährlich um 3 bis 4 Prozent. Nach Potsdam ist Jena die Stadt mit den höchsten Angebotsmieten im Osten. Mit 8,32 Euro ist der Quadratmeter auch im bundesweiten Vergleich nicht gerade günstig. Zum Vergleich: In Hildesheim - wie Jena Hochschulstandort mit ähnlichen Einwohnerzahlen - kostete der Quadratmeter im selben Zeitraum 6,61 Euro. In Erlangen, wo das Pro-Kopf-Einkommen durchschnittlich um 25 Prozent höher ist, waren die Angebotsmieten nur gut einen Euro teurer als in Jena.

Hohe Bodenpreise, steigende Baukosten und ehrgeizige Renditeziele treiben hier, wie überall, die Preise in die Höhe. Mit Folgen, die sich in Leipzig und Jena statistisch genauso deutlich abzeichnen wie in Frankfurt. Laut einer Untersuchung des Marktforschungsinstituts empirica-systeme können sich 90 Prozent der Durchschnittshaushalte in Jena die angebotenen Neubauten nicht leisten. Für Emrich vom Vorstand der Thüringer Wohnungswirtschaft ein Warnsignal, aber:

"Für Thüringen geguckt, kann ich es im Moment nicht als Leerstandswelle oder Krise in der Form erkennen. Aber es ist wichtig, dass bei Stadtplanungsstrategien und dass bei den Überlegungen, die in diesen dynamischen Städten eine Rolle spielen, darauf geachtet wird, dass das Wohnraumangebot zur Nachfrage passt."

Unter dem Dach des Verbands für Thüringer Wohnungswirtschaft sind mehrheitlich kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften versammelt. Wirtschaftsunternehmen mit dem besonderen Auftrag, die sozialverantwortliche Wohnungsversorgung zu gewährleisten. Das funktioniert, sagt Emrich. Der Vorstandschef zeigt sich auch weitestgehend zufrieden mit den Maßnahmen, die von der scheidenden rot-rot-grünen Landesregierung ergriffen wurden, allerdings ist er gegen eine geplante staatliche Wohnungsbaugesellschaft.

"Wir wollen, dass Wohnungen in öffentliche Hand kommen, wenn Private sie auf den Markt werfen und das haben wir realisiert", sagt hingegen Benjamin-Immaunel Hoff, Chef der Thüringer Staatskanzlei. Im Zuge der Insolvenz der Stadtwerke Gera war die kommunale Wohnungsgesellschaft vor einigen Jahren zu etwa 75 Prozent an das private Immobilienunternehmen Benson Elliot verkauft worden. Weil die Mietpreise deutlich anzogen, wurde in der Stadt schon lange über einen Rückkauf diskutiert. Im Juli unterschrieb das Land Thüringen schließlich einen Kaufvertrag. Ein erster Schritt, um eine Landeswohnungsgesellschaft zu gründen, sagt Hoff. Kein einfaches Vorhaben für eine Minderheitenregierung, die gerade erst gebildet wird. Hoff von der Partei die Linke: "Das werden wir mit CDU und FDP zu diskutieren haben."

Obwohl sich seit 2018 die Zahl der Sozialwohnungen mehr als halbiert hat, weil immer mehr Wohnungen aus einer 15-jährigen Mietbindung fielen, gäbe es noch ausreichend bezahlbaren Wohnraum, auch in den Metropolen, sagt wiederum Verbandschef Emrich. Ein Großteil des VTW-Wohnungsbestands wäre nach wie vor auch für Arbeitslose, Sozialhilfeempfängerinnen und Asylbewerber erschwinglich. Doch auch in diesem Segment würden die Mieten weiter steigen, zwangsläufig, sagt Emrich:

"Also wenn wir nach vorne schauen, dann sind die Investitionsbedarfe unserer Unternehmen immens. Die Investitionen, die einfach nötig sind nach dreißig Jahren, wir haben in den Neunziger Jahren saniert und das kommt jetzt wieder und da müssen Mieten einfach steigen und wenn das nicht mehr zum Einkommen passt, dann haben alle ein Problem."

Aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Grünen geht hervor, dass die Mieten bei neuen Verträgen wesentlich schneller steigen als die Löhne. Während Wohnungen in den größeren Städten Thüringens bei Erst- und Wiedervermietung um 4,5 Prozent teurer wurden, stiegen die Löhne 2017 im Schnitt um 2,5 Prozent. 2018 hat sich dieser Trend noch beschleunigt. Fatal findet Ex-Banker Emrich:

"Wobei meine Analyse noch stärker dahin geht, dass das Lohnniveau zu niedrig ist. Also wir haben eher ein Einkommensproblem und daraus folgend eine zu geringe Chance, die Mieten den Erfordernissen anzupassen, als dass wir ein Mietenproblem haben."

Die ostdeutschen Wachstumsinseln, Groß- und Mittelstädte mit stabiler bis wachsender Bevölkerung, schmelzenden Arbeitslosenzahlen und einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung haben eines gemeinsam: Die Löhne liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, das jährliche Pro-Kopf-Einkommen nirgendwo über 20.000 Euro. In Halle waren es 2018 laut statistischem Bundesamt 17.883 Euro - ähnlich niedrig wie in Leipzig, ähnlich hoch sind allerdings auch die Mieten. In der Stadt an der Saale hat die Diakonie Mitteldeutschland ihren Hauptsitz, Vorstandsvorsitzender ist Christoph Stolte:

"Auch wenn die Zahl der Arbeitslosen deutlich zurückgegangen ist, ist die Anzahl der einkommensschwachen Haushalte nicht zurückgegangen. Das ist keine Korrelation sozusagen, wenn mehr Arbeit haben, steigt auch immer das Einkommen. Und das hängt natürlich damit zusammen, dass sie viele gering bezahlte, oder auf Mindestlohn bezahlten Arbeitsmarkt haben."

Obwohl die Mieten im bundesweiten Vergleich in den ostdeutschen Metropolen immer noch deutlich niedriger sind, würden sich die Folgen steigender Mietbelastungen hier viel stärker bemerkbar machen. Allein schon deshalb, weil viel weniger Menschen Wohneigentum besitzen, sagt Stolte.

"Das sind die Regionen wo vor allen Dingen auch Arbeitsplätze entstehen, wo Menschen zuziehen und deshalb eine sehr hohe Miete zahlen müssen und dann immer wieder in die Schwierigkeit kommen, dass sie dauerhaft die Miete nicht zahlen können und in Mietschulden kommen und dann eben schon in der Regel, wenn sie drei Monatsmieten nicht gezahlt haben, in die Gefahr geraten, ihre Wohnung zu verlieren. Und die Zahl der Menschen die Mietschulden haben, steigt an."

Ebenso steigt die Zahl der Menschen, die deshalb bei der Schuldnerberatung der Diakonie und anderen Trägern Hilfe suchen. Das bestätigen auch Zahlen des Statistischen Bundesamts. Jeder dritte Klient in den ostdeutschen Bundesländern kam 2018 wegen Mietschulden - im Westen nur jeder fünfte, darunter vermehrt verschuldete Rentnerinnen und Rentner. Die entsprechenden Verbindlichkeiten lagen im Osten im Schnitt bei 1.147 Euro, im Westen bei 786 Euro.

"Das ist interessanterweise zu merken, die Kommunen sind ja auch bereit Mietschulden zu übernehmen, damit die Wohnung nicht verloren geht, aber immer weniger Vermieter sind bereit sich darauf einzulassen, sondern setzen eher auf eine Neuvermietung und so geraten Menschen dann schnell in den Verlust der Wohnung."

Wohnbedingungen galten lange als augenfälliges Abbild gesellschaftlicher Ungleichheit. Heute trage die hohe Mietbelastung selbst zur wachsenden Ungleichheit bei. Das zeige sich besonders in Städten wie Berlin und Leipzig und stärker in den Metropolen im Osten als im Westen, so Diakonie-Vorstand Stolte.

Zurück nach Leipzig, nach Lindenau an den westlichen Rand der Stadt. Hier leitet Holger Herzog eine Anlaufstelle für Wohnungslose.

"Na, es ist mehr geworden in den letzten Jahren, erheblich mehr geworden. Früher hatten wir hier gar keine Boxen da stehen, wir haben einfach den vorhandenen Platz genommen und die Post hingelegt."

Wer keine Wohnung hat, bekommt hier ein Postfach. In einem kleinen Büro stapeln sich an der Wand über ein Dutzend Plastikkisten mit Einschubfächern, an jedem steht ein Name. Laut Sozialbericht der Stadt Leipzig ist die Zahl der Wohnungsnotfälle im Vergleich zum Vorjahr um über 16 Prozent auf mehr als 2.300 Fälle gestiegen. Dabei hat sich die Summe der von der Stadt übernommenen Mietschulden in den letzten Jahren beinahe verdoppelt.

"Natürlich ist die Zahl der Zwangsräumungen in den letzten Jahren angestiegen. Die Schwierigkeit ist ja, diese Menschen in einer Wohnung zu halten oder wieder in eine Wohnung rein zu bekommen."

Laut Bürgerumfrage 2018 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete in Leipzig 5,88 Euro, um die zu bezahlen, mussten die Bewohner etwa 30 Prozent ihres Einkommens ausgeben. Im Neubau liegt die Mietbelastungsquote laut einer Untersuchung des Marktforschungsinstituts empirica-systeme sogar bei 37 Prozent. Für Sozialwissenschaftlerinnen und Immobilienexperten gilt eine Mietbelastung von mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens als problematisch. Haushalten mit geringeren Einkommen bleibt dann nur noch wenig Geld zum Leben übrig. Die Unterschiede zwischen den Gehältern machten sich auch räumlich immer stärker bemerkbar, sagt Herzog:

"Man muss darauf achten, dass es nicht nur in einem Stadtgebiet oder ähnliches ist, es darf nicht gettoisiert werden, sondern es soll eine Durchmischung in den Stadtgebieten bringen."

Als "historisch beispiellos" beschreibt eine Studie des Wissenschaftszentrums für Sozialforschung in Berlin die Dynamik, mit der die sozialräumliche Spaltung in ostdeutschen Städten binnen weniger Jahre zugenommen habe. Arme Menschen leben demnach in vielen deutschen Städten zunehmend konzentriert in bestimmten Wohnvierteln. Auch junge und alte Menschen sind immer seltener Nachbarn. Vor allem in ostdeutschen Städten sei die räumliche Spaltung größer als in Westdeutschland.

Wie in allen Ballungszentren im Osten ist auch in Leipzig die Arbeitslosigkeit stark gesunken. Gleichzeitig zeigt der Sozialreport der Stadt Leipzig auch, dass der Anteil der einkommens-schwachen Haushalte ansteigt. 2018 hatte hier mehr als ein Fünftel aller Haushalte im Monat weniger als 1100 Euro zur Verfügung. Lars Rohwer, Wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Landtagsfraktion Sachsen:

"Es wird in den Städten Wohnungsbau geben müssen für Sozialbedürftige, aber nicht in dem Umfang, wie es die anderen Partner wollten, sondern wir haben uns auf einen Korridor geeinigt, der irgendwo im Bereich von 5.000 Wohnungen liegt."

Lange überwogen in der sächsischen CDU Zweifel darüber, ob sozialer Wohnungsbau überhaupt nötig sei. Der Koalitionsvertrag von CDU, Grünen und SPD stellt vor diesem Hintergrund eine wohnungspolitische Zäsur da. In Leipzig und Dresden kommt die Mietpreisbremse, ein Verbot Mietwohnungen in Ferienwohnungen umzuwandeln ist angekündigt. Das Antragsverfahren für Fördermittel soll vereinfacht und auch für gemeinwohlorientierte alternative Wohnmodelle zugänglich, das Geld für den sozialen Wohnungsbau erhöht werden, heißt es im Koalitionsvertrag. CDU-Politiker Roehwer betont, dass seine Partei den Druck aus den Städten über Maßnahmen in ländlichen Regionen regulieren will. Wohnraumförderung ja, aber:

"Wir müssen den Menschen aber nicht unmittelbar am teuersten Punkt der Städte liefern, nämlich am Markt von Dresden oder von Leipzig, sondern wenn sie nach Freital gehen, dann haben sie in Freital jede Menge Wohnungen, die zur Verfügung stehen, wo man günstig wohnen kann. Dann fahren sie mit der S-Bahn 10 Minuten, dann sind sie am Hauptbahnhof in Dresden."

Überfüllte Städte, anhaltende Abwanderung im Ländlichen - dieser Trend lasse sich nicht bloß durch Wohnraumförderung umkehren, sagt Juliane Nagel. Sie ist Wohnungspolitische Sprecherin der Linkspartei im sächsischen Landtag und seit vielen Jahren Stadträtin in Leipzig. Nagel lobt die aus ihrer Sicht längst überfälligen Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag. Allerdings würden sie keine Lösung für den anhaltenden Verdrängungsdruck liefern:

"Die soziale Wohnraumförderung in Sachsen geht ein bisschen am Problem vor allem in Leipzig vorbei. Weil wir haben hier sehr verletzliche Gruppen, die von Armut betroffen sind, die letztlich nicht von dem sozialen Wohnungsbau, der in Sachsen eher ein Programm für die Mittelschicht ist, profitieren werden."

Die Mieten müssten noch stärker staatlich subventioniert werden, durch Steuererleichterungen für genossenschaftliche und kommunale Wohnungs- und Bauträger, meint Linken-Politikerin Nagel. Connewitz liegt mitten in ihrem Wahlkreis. Laut Immobilienanalysten ein Stadtteil in guter Lage. 700 Wohnungen befinden sich hier im Bau, sagt die Abgeordnete, die Mehrheit der angestammten Bewohner werde sich hier aber keine neue Wohnung leisten können. Nagel steht auf der Bornaischen Straße, sie zeigt auf einen Rohbau.

"Rauskommen werden dort kleinere Wohnungen für Studierende, die sich eine zehn-zwölf Quadratmeter-Bude für 400 Euro unterm Strich leisten können."

Geschäfte, von denen Anleger und Anliegerinnen profitieren sollen. Der Gebäudekomplex wurde kürzlich von einem deutschen Fonds übernommen.