Wohnungspolitik
Warum Wohnen immer teurer wird

Laut Statistik sind die Mieten seit den 90er-Jahren um 62 Prozent gestiegen. Dagegen hat sich laut Statistischen Bundesamt das durchschnittliche Haushaltseinkommen im selben Zeitraum nur um 46 Prozent erhöht. Das heißt, der Anteil, der für die Miete aufgewendet werden muss, steigt überproportional. Politisches Versagen sagen die einen und die anderen gehen schlichtweg auf die Barrikaden, wie die Straßenschlachten im Schanzenviertel in Hamburg zeigen:

"Bevor die Leute losgelaufen sind, kamen schon Wasserwerfer, natürlich provoziert von den Steinewerfern. Also es gab wohl erste Steinewürfe und da kam aber auch direkt als Reaktion die Wasserkanone und hat die Leute zurückgetrieben in die Schanze und ab da war wirklich, also das war, also das war krass, das war heftiges Kämpfen da und Polizisten sind verletzt worden, ich habe einen Passanten, er hatte eine schlimme Platzwunde, das ganze Gesicht ist aufgerissen also es war also ganz schlimm gewesen."

Hamburg im Dezember vergangenen Jahres: Mehr als eine Stunde tobte die Straßenschlacht vor der Roten Flora - einem autonomen Kulturzentrum im Schanzenviertel. Polizeisprecher Mirko Schreiber:

"Eine unglaubliche Gewaltbereitschaft und da war es dann tatsächlich notwendig, diese Versammlung aufzulösen, das war gegen 15.30 Uhr".

Anschließend verlagerte sich der Protestzug auf die Reeperbahn, Schaufenster wurden eingeschlagen. Auf dem Kiez flogen Fahrräder, brannten Barrikaden und Mülltonnen: Erst als die Polizei rund 120 Demonstranten in Gewahrsam nahm, beruhigte sich abends die Situation. Das Hamburger Schanzenviertel gilt als In-Viertel, das sich durch eine ausgeprägte alternative Kultur- und Kneipenszene auszeichnet. Umstrukturierungen und Stadtentwicklungsmaßnahmen haben Ende der 90er-Jahre dazu geführt, dass sich zahlreiche Firmen der New Economy in sanierten ehemaligen Fabrikgebäuden breit machten und damit den Kiez nachhaltig verändert haben. Der Kampf um die Rote Flora war auch symbolisch. Im Kern geht es um die Gentrifizierung:

"Gentrification ist ein wissenschaftlicher Fachbegriff zunächst gewesen aus der Stadtforschung, aus der geografischen Stadtforschung, der die Aufwertung von Wohngebieten beschreibt, die mit der Verdrängung von ärmeren Haushalten einhergeht. Also die mit einem Bevölkerungsaustausch einhergehen, die zugleich Sozialstrukturwandel darstellt. Und diese Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse, die beobachten wir in vielen Städten weltweit, aber auch in vielen deutschen Städten. Und die sind natürlich aus verschiedener Hinsicht ein Problem. Die sind ein Problem für die unmittelbar Betroffenen, die ihre Nachbarschaft verlieren und ihre preiswerten Wohnungen. Die sind ein stadtplanerisches Problem. Weil die einseitige Aufwertung von einzelnen Stadtvierteln in der Sozialstruktur, die führt natürlich zu einer Konzentration von ärmeren Haushalten an anderer Stelle. Und wir müssen die Gentrification im Prinzip als ein Teilprozess auf dem Weg zu einer gespaltenen Stadt verstehen."

Dr. Andrej Holm forscht an der Humboldt-Universität in Berlin zu diesem Thema. Er hat im Frühjahr ein Buch mit dem Titel "Mietenwahnsinn - warum Wohnen immer teurer wird und wer davon profitiert" veröffentlicht.

"Das Schanzenviertel ist ein sehr klassisches Beispiel dafür, dass im Prinzip eine Bestandsmieterstruktur, die sich da in den letzten 20, 25, 30 Jahren etabliert hat, mit sozusagen durchschnittlichen, unterdurchschnittlichen Einkommen zum Teil gegen eine Aufwertung und eine deutliche Ertragssteigerung von immobilienwirtschaftlichen Akteuren zur Wehr setzt. Und es sind ja auch Konflikte, die sind gar nicht lösbar in einem sozusagen kommunikativen Prozess. Und deshalb sehen wir in solchen Gebieten, wo die Zahlungsfähigkeit und die Ertragserwartung sehr stark auseinander, also sehr stark voneinander abweichen, da sehen wir solche Konflikte. Und die beobachten wir nicht nur in Hamburg, sondern wir haben auch in Berlin und in vielen anderen Städten eine wachsende soziale Bewegung, die sich mit diesen Miet- und Verdrängungsfragen beschäftigt."

Eigentlich gehört Wohnen zu den elementaren Lebensbedürfnissen. Doch der Kampf um bezahlbaren Wohnraum wird immer härter. Denn das Kräfteverhältnis von Vermietern und Mietern gerät immer stärker in die Schieflage. Dahinter steckt ein einfaches markwirtschaftliches Gesetz: Wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot, steigt der Preis.

"Das ist tatsächlich ein Problem. Weil Markt eigentlich so funktioniert, dass Anbieter und Nachfrager zueinander finden. Und Wohnungen konzentrieren sich eben dort, wo sie sind. Das ist das erste Prinzip. Und das zweite Prinzip, was die Ware Wohnung von anderen Warenmärkten unterscheidet, ist, dass es sehr sehr schwer ist, als Nachfrager, als Mieter, der eine Wohnung sucht, tatsächlich einen vollständigen Überblick über die angebotenen Waren zu bekommen. Also über die angebotenen Mietpreise und Qualitäten. Und das ist ein Umstand, den Eigentümer und Vermietungsgesellschaften immer wieder auch ausnutzen und im Prinzip eine Monopolstellung, die sie auf die Ware Wohnung haben, in der Preisbildung sich dann widerspiegelt."

Und da können viele dann einfach nicht mehr mithalten. Zum Beispiel Brigitte aus Schwerin. Sie ist arbeitslos geworden und hat darüber ihre Wohnung im sanierten Plattenbau nach 30 Jahren verloren. Das Jobcenter hat ihre Wohnung für nicht mehr angemessen befunden und wollte sie in einer heruntergekommenen unsanierten Plattenbau-Wohnung unterbringen. So sorgt der massive Spardruck im Sozialsystem für zusätzliche Verschiebungen am Wohnungsmarkt.

"Die klingelten unten. Ich sag, ich habe doch einen Räumungsschutz-Antrag gestellt und die Klage läuft und nein, die haben wir jetzt mit, die bringen wir ihnen, das ist eine Ablehnung. Und dann wurde noch Polizei gerufen und mit Polizei wurde ich dann geräumt."

Seither lebt sie in einer Obdachlosen-Unterkunft. Gerne nutzen Vermieter zum Beispiel Energiesparmaßnamen oder andere Umbauarbeiten, um die Miete erheblich in die Höhe zu treiben. Andrej Holm:

"Gerade wenn Wohnungen verkauft werden an neue Investoren, dann sind die bereit, sehr hohe Grundstückspreise zu zahlen. Weil sie damit rechnen, dass man mit einer Wohnung in einem zentral gelegenen Innenstadtbezirk einen deutlich höheren Preis erzielen kann als die Bestandsmieterin bisher zahlt. Und das löst letztendlich dann diesen Verdrängungsdruck, der auch als Gentrification bezeichnet wird, aus."

Der Wohnungsmarkt ist kein Markt wie jeder andere und Wohnen ist keine Ware wie jede andere. Diese Erkenntnis hat in den ersten Jahrzehnten nach dem Krieg zu einem umfassenden öffentlichen Wohnungsbau geführt. Der genossenschaftliche und der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau hatten damals Konjunktur. Und heute?

"Das spielt eine sozusagen deutlich abgeschwächte Rolle. Wenn wir das vergleichen vielleicht mit den 60er-, 70er-, 80er-Jahren, wo zumindest die Wohnungspolitik auf ihrem wohlfahrtsstaatlichen Höhepunkt angekommen war. Und wenn wir die Prozesse der Privatisierung, es sind in den letzten 20 Jahren etwa zwei Millionen öffentliche Wohnungen verkauft vom Bund, vom Land, viel von den Kommunen auch. Wir haben eine deutliche Reduktion der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau. Also der soziale Wohnungsbau, der geförderte Wohnungsbau, macht zur Zeit etwa fünf bis sechs Prozent des Gesamtwohnungsbestandes aus. In den 80er-Jahren war das eine Quote, die noch bei 20 Prozent lag. Und da sehen wir schon, dass diese klassischen Instrumente der Wohnungspolitik in den letzten Jahren deutlich zurückgefahren wurden. Und im Prinzip Marktprozesse in ihrer sozusagen auch sozialen Blindheit und sozusagen unsozialen Konsequenz zunehmend Raum greifen in der Stadtentwicklung."

Ein Grund für diese rückläufige Förderpolitik ist der Spardruck der öffentlichen Hand, der allerdings stark politisch motiviert ist.

"Das hat etwas mit einer ideologischen Verschiebung in gesellschaftlichen Diskursen zu tun. Also, dass die Rolle des Staates in vielen Bereichen zurückgedrängt werden sollte. Und sich die Überzeugung durchgesetzt hat, dass private Initiativen und Marktmechanismen Probleme besser lösen können. Und die Wohnungspolitik hat auch für die politischen Akteure in Wahlfunktionen an Attraktivität verloren. Weil die Effekte der Wohnungspolitik so langfristig sind. Dass man im Prinzip im Laufe einer Wahlperiode sozusagen seine Erfolge gar nicht vorweisen kann. Das heißt, dass die Wohnungspolitik auch im politischen Spektrum an den Rand gedrückt wurde für viele Jahre."

In den diversen Wahlkämpfen ist die Wohnungsfrage zum Beispiel über die geforderte "Mietpreisbremse" wieder zum Thema geworden. Doch auch die schafft keinen neuen bezahlbaren Wohnraum:

"Das Pestel-Institut hat festgestellt, dass über vier Millionen Sozialwohnungen in Deutschland insgesamt fehlen. Da hilft die Mietpreisbremse wenig. Und auch die von der Bundesregierung und vielen Landesregierungen favorisierten Neubauprogramme richten sich erst mal vor allen Dingen an den höherpreisigen Bestand. Also das heißt, wir haben zwar eine politische Reaktion auf die Wohnungskrise in vielen Städten. Aber eine, die im Moment gar nicht in der Lage ist, eine Lösung herbei zu bringen.

Für den Soziologen Andrej Holm hat die öffentliche Hand in Sachen Wohnungspolitik schlichtweg versagt. Seine Analyse: Aus sich heraus kann der Wohnungsmarkt nicht funktionieren. Er braucht öffentlich Fördermaßnahmen, um nicht aus dem Ruder zu laufen:

"Niemand, der freiwillig Geld aus ökonomischer Perspektive investiert, verzichtet auf die mindestens durchschnittliche Verzinsung seines Eigenkapitals. Das heißt, man muss also mindestens die Durchschnittsmiete erreichen, um eine Wohnung sinnvoll darstellen zu können. Und eine durchschnittliche, also ein durchschnittlicher Preis für Mietwohnungen nutzt aber denen, die unterdurchschnittliche Einkommen haben relativ wenig. Und diese Lücke, die muss vom Staat gefüllt werden oder von anderen öffentlichen Trägern."