Jessica Sturmberg: Wenn wir über bezahlbaren Wohnraum in Deutschland sprechen, dann haben wir ein zweigeteiltes Bild – auf der einen Seite Mieten in Großstädten, die in die Höhe schießen und es Familien schwer machen, das Geld überhaupt noch aufzubringen. Und auf der anderen Seite in den eher ländlichen Räumen Wohnraum, der für wenig Geld zu haben ist, aber wo die Jobs fehlen oder die verkehrliche attraktive Anbindung – oder auch Wohnungsleerstand. Zwei Entwicklungen, beide stellen eine Herausforderung dar.
Heute hat das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft eine Studie vorgestellt, die auf diese unterschiedlichen Probleme eingeht. Einer der beiden Autoren ist Ralph Henger. Mit ihm habe ich vor der Sendung gesprochen und ihn gefragt: Insgesamt gesehen mehr bauen - das ist eine Schlussfolgerung, die Sie ziehen aus Ihrer Untersuchung, Sie nennen auch eine konkrete Zahl, für dieses und nächstes Jahr würden rund 341.700 neue Wohnungen gebraucht. Die werden vor allem in den Großstädten gebraucht. Wer sollte die bauen?
Ralph Henger: Ja, bauen tut es in der Regel die Privatwirtschaft und nur zu einem geringen Teil kommunale Wohnungsunternehmen, also der Staat selber, zum Beispiel über soziale Wohnraumförderprogramme. Aber es sind vor allem, die Privaten, die bauen wollen. Das sind einmal private Kleinvermieter, die natürlich auch aktiv werden auf dem Markt, aber auch große Wohnungsunternehmen. So ist die Situation. Wichtig ist, dass man sich klarmacht, dass natürlich die Kommunen vor Ort eine entscheidende Rolle dabei spielen, ob man bauen kann, wo man bauen kann, ob genügend Flächen vorliegen. Insofern ist Ihre Frage so zu beantworten: Bauen, das macht vor allem die private Wirtschaft, private Akteure, aber Baurechte vergeben und damit eben Möglichkeiten schaffen, das machen die Kommunen.
Zu wenig Neubau = steigende Mieten
Sturmberg: Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung, halbwegs stadtnah, zahlt man in Köln schon mal gerne 400.000 bis 500.000 Euro. Das können sich nicht so viele leisten. Wem hilft das?
Henger: Das ist vollkommen richtig, die Preise und Mieten sind sehr hoch in den Großstädten. Trotzdem ist die Lage ja so, dass die Städte sehr stark wachsen und die Situation vor Ort ist damit so, dass auf eine Wohnung, die ausgeschrieben ist, entweder zum Kauf oder zur Miete, unheimlich viele Nachfrager sich dort melden. Und letztendlich ist deswegen das Wichtigste, dass wir es schaffen, die Wohnungsmärkte wieder in den Ausgleich zu bekommen.
Der eine Baustein ist dann eben, mehr bauen, da, wo es notwendig ist. Und der andere Baustein ist, dass wir es schaffen, dass nicht so viele Menschen mehr direkt in die Zentren ziehen wollen, dass im ländlichen Raum und in den Umlandgemeinden der Ballungszentren auch Jobs entstehen und die Menschen dortbleiben wollen und können.
Sturmberg: Sie haben ja mehrere Städte miteinander verglichen. Wenn da mehr gebaut wird, können Sie dann auch feststellen, dass dann die Mieten tatsächlich fallen, weil man beobachtet ja häufig auch, dass gebaut wird - und trotzdem sind die Mieten sehr hoch.
Henger: Ja, absolut richtig. In den Städten, in denen klar zu wenig gebaut wird - nach unseren Zahlen -, dort steigen auch die Mieten deutlich stärker.
"Nicht von heute auf morgen zu lösen"
Sturmberg: Welche sind das denn zum Beispiel?
Henger: Und umgekehrt ist es so, dass die Mieten weniger stark steigen. Also nehmen wir zum Beispiel Köln, hängt aktuell sehr stark dem hinterher, was es bauen müsste, hat gerade im letzten Jahr einen sehr starken Mietanstieg erleben müssen, während in anderen Städten, wo es ein bisschen ausgeglichener ausschaut, es moderater vorangeht, also zum Beispiel München oder auch Berlin. Da spielen auch andere Gründe mit rein wie Mietenregulierung, Mietpreisbremse et cetera. Aber man kann generell schon festhalten: Dort, wo zu wenig gebaut wird im Vergleich zum Bedarf, steigen die Mieten schneller.
Sturmberg: Jetzt gibt es aber auch genau die Regionen, wo das genau umgekehrt ist, also die eher das Problem des Leerstands haben. Sie empfehlen da, eher in den Um- statt in den Neubau zu investieren. Da werden viele wahrscheinlich jetzt abstrakt auch mitgehen und sagen, ja, richtig, aber wie soll das konkret angepackt werden?
Henger: Ja, das ist in der Tat ein großes Problem und das ist nicht von heute auf morgen zu lösen, denn es ist aus Sicht der ganzen Akteure, die man sich vorstellen kann in den Wohnungsmärkten auf dem Land, so, dass es natürlich leichter ist, ich sage mal, ein neues Eigenheim auf der grünen Wiese zu errichten, als das im Bestand zu machen. Aber die Leerstände in Deutschland sind sehr hoch, zwei Millionen Wohnungen stehen aktuell in Deutschland leer, weil dieses Muster eben dazu geführt, dass die innerstädtischen Lagen, die Dorfzentren, teilweise radikal veröden und ganze Straßenzüge leer stehen.
Förderung für Ältere nach dem Vorbild des Baukindergelds?
Sturmberg: Aber kann man nicht gerade dann auch verstehen, dass Menschen da nicht hinziehen wollen? Das ist ja das Problem, wenn man dann einen unsanierten Plattenbau zum Beispiel hat, nehmen wir Sachsen-Anhalt, wo das Problem besonders groß ist. Da möchte natürlich niemand in so einen unsanierten Plattenbau ziehen, sondern natürlich lieber in das Einfamilienhaus am Stadtrand, was dann schick und neu ist, das ist ja nachvollziehbar.
Henger: Exakt. Deswegen: Das Bild der dicken Bretter muss da wieder herangezogen werden. Das schafft man nicht von heute auf morgen. Ich würde dazu noch ergänzen wollen, dass die meisten Menschen natürlich eine neue Immobilie wünschen. Deswegen muss man trotzdem festhalten, das Problem ist so, wie es ist in Deutschland, dass der Druck auf innerstädtische Lagen, auf Grundstückseigentümer, die eben nicht aktiv werden, die einfach die Grundstücke liegenlassen – oft ja auch aus persönlich guten Gründen -, dass hier zu wenig passiert und an den Ortsrändern eben zu viel. Und hier gilt es, mit vielen Instrumente dagegenzuwirken.
Sturmberg: Welche denn?
Henger: Ja, fangen wir mal an mit dem Problem Remanenzeffekt. Das klingt jetzt ein bisschen technisch, aber Menschen, die eine Familie gegründet haben, und dann sind die Kinder aufgewachsen, dann ziehen die Kinder aus, und dann verstirbt vielleicht noch der Partner, die bleiben bis zum Ende sehr häufig - nicht immer - in ihrer Wohnung leben. Das sollen sie auch dürfen, darum geht es nicht. Aber es geht darum, dass diese Menschen auch oft umziehen wollen und die brauchen dann vielleicht auch eine Förderung oder eine Unterstützung beziehungsweise eine nicht so hohe Belastung.
Also ein Beispiel wäre eben, in Deutschland muss man zum Beispiel, wenn man eine neue Immobilie erwerben möchte, sechseinhalb Prozent in den meisten Bundesländern an Grunderwerbssteuer bezahlen, in anderen Ländern ist das nicht so. In Deutschland gibt es das Baukindergeld, wo man, wenn man eine Familie ist und Kinder hat, gefördert wird, um sich ein Eigenheim zu leisten. Man könnte auch eine Förderung für denjenigen sich überlegen, der vielleicht umziehen möchte im Alter.
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